Baisse des offres et hausse des prix, le marché de l’immobilier se tend à Toulouse

L’Observer de l’immobilier fait le bilan du marché du logement neuf à Toulouse et ses environs. Le premier enseignement étant que les mises en vente et les transactions ont diminué de moitié. Le second, que les prix continuent de grimper, mais de manière moins importante.

Les stocks de logements neufs s’épuisent, mais la demande reste forte. Un phénomène constaté au premier semestre 2020 par l’Observer de l’immobilier toulousain. « En juin, nous n’avions plus que 5 100 logements (ventes en bloc comprises) qui attendaient preneur sur l’aire urbaine de la Ville rose, soit un peu plus de 10 mois de stock », note Jean-Philippe Jarno, président de l’organisme local. Et seuls 2 200 d’entre eux ont été mis en vente depuis le début de l’année sur cette même zone, dont seulement 780 au 2e trimestre 2020. Ce qui représente une baisse de 40 % par rapport à la même période l’an dernier. « La dernière fois que nous avons connu de chiffres aussi bas, c’était en 2009, lors de la crise des subprimes », précise-t-il.

Et logiquement, les ventes ont été fortement impactées dans l’ensemble de l’aire urbaine de Toulouse. Elles sont en chute de 35 % sur un an, ce qui correspond au niveau atteint lors de l’arrivée à échéance de la loi Duflot. Et ce, qu’il s’agisse de transactions réalisées par des investisseurs ou par des propriétaires occupants. Ces derniers ne représentant que 38 % des ventes au cours du premier semestre 2020. Une des raisons qui explique ce faible taux : la baisse de moitié des acquéreurs en accession aidée (PSLA, prix maîtrisé…) par rapport à 2019. « Au regard de la conjoncture actuelle, la possibilité d’une perte d’emploi et les difficultés à obtenir un prêt immobilier empêchent les potentiels acheteurs de se projeter et donc d’acheter un logement », commente Jean-Philippe Jarno.

Pendant ce temps, l’offre se réduit comme peau de chagrin : il ne reste plus que 100 logements neufs à l’unité disponibles à la vente dans l’aire urbaine toulousaine (hors ventes en bloc). Un phénomène qui induit une hausse des prix, malgré tout moins importante que ces dernières années (+1 % par rapport à 2019). « Celle-ci est due à la raréfaction du foncier et aux obligations, toujours plus poussées, de qualité des constructions », explique Stéphane Aubay, président de GreenCity, agence de promotion immobilière. Ainsi, quand un T3 situé dans l’aire urbaine de Toulouse coûtait 200 000 euros en 2015, il revient aujourd’hui à 235 000 euros.

Etat des ventes et des prix de l’immobilier à Toulouse

A Toulouse intra-muros, la situation est encore plus tendue. Les mises en vente de biens neufs ont baissé de 50 % durant le premier semestre 2020. Seuls 1 000 ont été proposés sur le marché, contre 2 000 l’an passé. A l’image de l’aire urbaine, le stock se tari. Les promoteurs ne disposent plus que de 9 mois de réserve. Une baisse de 17 % en un an, « du jamais vu » pour Stéphane Aubay. Quant aux transactions, elles n’ont jamais été aussi peu nombreuses depuis 2014 avec 1 100 ventes sur un stock de 2 200 logements. Une singularité qui semble s’atténuer aujourd’hui puisque les volumes augmentent à nouveau depuis le mois de juin.

Cette chute des ventes observée à Toulouse, au premier semestre 2020, concerne tant les investisseurs (-48%) que les propriétaires occupants (-47%). Ces derniers ne représentant là encore que 35 % des acquisitions. Parmi ceux-là, près de la moitié sont des ventes ‘’aidées’’. Les accessions à prix maîtrisé pratiquées par la ville, en PSLA (Prêt social location accession), et celles faisant suite au Programme national de renouvellement urbain (NPRU), ont notamment porté ce marché. Même si leur nombre est en chute libre : par exemple, les ventes à prix maîtrisé à Toulouse représentent 80 opérations au premier semestre 2020, contre 240 l’an passé.

Des réactions en chaîne du marché de l’immobilier, dans lesquelles s’inscrit la hausse des prix. Dans la Ville rose, elle est de 2 % en moyenne, par rapport à 2019 et de 16 % en quatre ans. Ainsi, lorsqu’il fallait prévoir 156 000 euros pour l’achat d’un T2 en 2015, il faut maintenant compter 181 000 euros. Et si les prix de vente augmentent, les promoteurs estiment en revanche que les taux d’emprunt eux, devraient rester stable.

Des pistes pour relancer le marché des logements neufs

Alors, pour redresser le marché, l’Observer de l’immobilier toulousain avance quelques propositions. « En priorité, il est nécessaire de relancer la production en facilitant la délivrance de permis de construire. Cela ne dépend que de la volonté des élus locaux », note l’organisme. De même, pour redynamiser la commercialisation des logements neufs, les promoteurs demandent la pérennisation des dispositifs fiscaux incitateurs, de type ‘’loi Pinel’’. Ce dernier prenant fin en 2021. Pour finir, « agir sur la TVA pourrait également être un levier intéressant à actionner », lance Jean-Philippe Jarno. Il fait référence à la taxe réduite à 5,5 % pour des constructions situées dans une zone de 300 mètres autour des Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou d’une ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine). « Cette délimitation pourrait être étendue pour développer les logements ‘’aidés’’ », argue Stéphane Aubay. Celui-ci va même plus loin en proposant une TVA réduite pour les primo-accédants.