Immobilier neuf à Toulouse : les mises en vente baissent et les prix flambent

Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse et dans son aire urbaine est toujours aussi dynamique. Mais les professionnels alertent sur la baisse des mises en vente, l’effondrement des stocks et l’envolée des prix.

L’offre ne suit pas la demande. Tel est le principal enseignement du baromètre semestriel de l’Observer, un regroupement de professionnels de l’immobilier neuf, promoteurs, bailleurs, aménageurs ou lotisseurs. Leurs chiffres montrent que les mises en commercialisation ont chuté de près de 20 % en un an à Toulouse et d’un quart sur la grande aire urbaine et ses 453 communes.

« Le signe d’une demande toujours forte »

Dans le même temps, les ventes, elles, ont continué d’augmenter légèrement dans la Ville rose (+2 %) et ont à peine reculé dans les couronnes qui l’entourent (-5 %) : « C’est le signe d’une demande toujours forte. Ce volume aurait, sans doute, pu être meilleur si le marché avait été mieux alimenté », fait remarquer Jean-Philippe Jarno, président de l’organisme.

Les stocks de logements se réduisent

« Les interrogations soulevées depuis 2018 sur la capacité d’alimentation suffisante du marché pour accompagner le bon dynamisme de ces dernières années sont confirmées », souligne l’expert. Les stocks de logements disponibles ont en effet tendance à fondre. À Toulouse, ils sont à peine plus de 2 600, en baisse de 27 %, soit huit mois de réserve en théorie, ce qui correspond à une nette situation de sous-offre.

Exception au sein de l’aire urbaine, le Sicoval (Sud-Est de Toulouse) enregistre un phénomène contraire, grâce à de nombreuses mises sur le marché en 2018. Sur ce territoire, un approvisionnement important en immobilier neuf a permis d’accompagner l’augmentation des ventes. Au nombre de 273 sur les six premiers mois de l’année, elles sont en hausse de 88 % sur un an.

4 260 euros le mètre carré en moyenne à Toulouse

Ce qui se fait rare s’apprécie : les prix du mètre carré ont augmenté de 5 % depuis le début de l’année et atteignent 4 260 euros en moyenne à Toulouse et 3 837 euros dans son aire urbaine. « Il s’agit d’un des points noirs de ce bilan semestriel. Cette tension forte devrait continuer de s’accroître dans les prochains mois, accentuant encore un peu plus les phénomènes de désolvabilisation des ménages, propriétaires-occupants comme investisseurs, dans l’acquisition d’un logement », prédit Jean-Philippe Jarno, qui indique que la quasi-totalité des métropoles françaises connaît une même flambée des prix dans l’immobilier neuf.

Les acquéreurs sont en majorité des investisseurs

Les deux tiers des acquéreurs sont des investisseurs qui profitent du dispositif Pinel, dont l’attrait est toujours très fort. « Mais le fait important à relever est la hausse continue des volumes de vente auprès de la clientèle d’occupants avec presque 700 biens écoulés au premier semestre », soit 22 % de plus par rapport à la même période en 2018, à Toulouse.

Un phénomène porté par différentes politiques d’aide à l’achat, comme l’outil “prix maîtrisés”, le prêt social location-accession (PSLA) ou le programme national pour la rénovation urbaine (NPRU) en TVA à 5,5 %. Ainsi, six ventes à occupants sur dix sont « aidées », soit 405 logements sur six mois, un record à l’échelle de la ville sur un seul semestre.