Plus-values immobilières : nouveautés et points de vigilance

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Les plus-values immobilières privées sont actuellement imposées à l’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (PS) au taux de 15,5 %. A compter du 1er septembre 2013, le calcul de l’abattement pour durée de détention a été modifié pour la détermination de l’assiette imposable à l’IR et aux PS des plus-values de cession de biens autres que les terrains à bâtir. Le régime s’appliquant aux cessions de terrains à bâtir s’aligne, à compter du 1er septembre 2014, sur celui des cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir.

 

Cessions d’immeubles autres que les terrains à bâtir

 


Il faut distinguer le calcul de l’IR de celui des PS. Ainsi, les plus-values immobilières provenant de biens autres que les terrains à bâtir bénéficient d’un abattement pour durée de détention pour l’IR qui s’applique comme suit :

•          6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;

•          4 % pour la 22e année révolue de détention.

L’exonération totale d’IR est atteinte à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.

Pour les PS, l’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :

•          1,65 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;

•          1,60 % pour la 22e année de détention ;

•          9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.


L’exonération totale de PS est obtenue à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.

Remarque : Un abattement exceptionnel de 25 % applicable au calcul de l’IR et des PS a été mis en place provisoirement pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Cet abattement peut s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2016 dans certaines hypothèses.

Cessions de terrains à bâtir

Les terrains à bâtir sont les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme, d’une carte communale ou de l’article L 111-1-2 du Code de l’urbanisme.

Pour les cessions de biens et droits immobiliers réalisées à compter du 1er septembre 2014, il n’est plus opéré de distinction selon la nature des biens immobiliers. Ainsi, le régime vu ci-dessus s’applique désormais aux plus-values résultant de cessions de terrains à bâtir.

Remarque : Pour les cessions de terrains à bâtir réalisées avant le 1er septembre 2014, l’exonération totale (sans distinction entre l’IR et les PS) était atteinte au-delà de 30 années de détention.

Par ailleurs, pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine. Les cessions au sein du groupe familial sont exclues du bénéfice de l’abattement exceptionnel de 30 %.

Ordre des Experts-Comptables de Toulouse Midi-Pyrénées

Immeuble « Le Belvédère » – 11 boulevard des Récollets – 31078 Toulouse Cedex 4

Tél. 05 61 14 71 60



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