Logement : Comment les villes peuvent lutter contre le délabrement du parc privé ?

Cause ou conséquence de la dévitalisation des centres-villes, le délitement de l’habitat dans les communes moyennes est, quoiqu’il arrive, au cœur du problème. Yves Schenfeigel, à la tête de la Direction départementale des territoires de Haute-Garonne, présente les leviers qui permettent à la puissance publique d’agir sur une question privée.

Délaissés au profit de constructions neuves en périphérie, les logements des centres anciens des villes moyennes souffrent de deux maux qui se nourrissent mutuellement, la vacance et l’insalubrité. En France, 3 millions d’habitats sont inoccupés et environ 400 000 sont considérés comme potentiellement indignes, dont 16 000 en Haute-Garonne. Des chiffres globalement en hausse et dont les cœurs des aires urbaines de moins de 200 000 habitants sont les principales victimes.

Au premier plan de la lutte engagée pour revitaliser les centres-villes, la question du logement indigne n’est pas nouvelle. Si elle relève du domaine privé, « des moyens financiers et juridiques sont à disposition des collectivités pour pouvoir agir concrètement », assure Yves Schenfeigel, à la tête de la Direction départementale du territoire de Haute-Garonne (DDT 31). L’organisme est le relais local de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). C’est lui qui gère la répartition des financements injectés et fait office de guichet unique auprès des collectivités pour les orienter vers les différents outils. « Il en existe deux principaux : le Programme d’intérêt général (Pig), applicable à l’échelle d’un département ou d’une agglomération, et l’Opération programmée de l’amélioration de l’habitat (Opah), qui permet de cibler un quartier et concerne également la rénovation énergétique ou l’adaptation des logements à la dépendance »,
explique Yves Schenfeigel.

La carotte et le bâton

De plus, depuis la loi Élan, votée en novembre 2018, un nouveau dispositif a vu le jour pour apporter une réponse spécifique au problème des centres-villes désaffectés. L’Opération de revitalisation d’un territoire (ORT), qui vise une requalification globale du tissu urbain, logements et locaux commerciaux compris. Dans le département, deux villes en bénéficient : Revel et Saint-Gaudens. Tous programmes confondus, 9,2 millions d’euros d’aides aux travaux ont été accordés à 1 400 propriétaires, bailleurs ou syndics depuis le début de l’année en Haute-Garonne. « Pour chacun, les fonds débloqués couvrent aussi le volet ingénierie qui permet aux collectivités de réaliser une étude de terrain. Car la première étape consiste à dresser un état des lieux de la situation. Et pour détecter au mieux des cas d’insalubrité, nous travaillons de façon collégiale avec de nombreux organismes ainsi qu’avec des médecins ou La Poste », précise le
directeur de la DDT 31.

Pour autant, les incitations financières ne suffisant pas toujours à convaincre les propriétaires de s’engager dans la rénovation de leurs biens. Les maires ont également un arsenal coercitif dans leur musette. Fiscal d’abord, avec la taxe sur les logements vacants. Et administratif ensuite. Il est en effet possible, au moyen d’arrêtés ou de déclarations d’utilité publique (DUP) d’insalubrité, d’obliger un propriétaire à réaliser des travaux. S’il est en incapacité de le faire, la commune peut se substituer à lui pour les exécuter d’office avec l’aide de l’Anah. « De même, nous avons mis en place des collaborations avec les différents parquets du département pour intensifier le repérage des marchands de sommeil », conclut Yves Schenfeigel.

Biographie d’Yves Schenfeigel

Depuis deux ans, il est à la tête de la Direction départementale des territoires de la Haute-Garonne, service déconcentré de l’État qui assure notamment la mise en œuvre des politiques d’aménagement du territoire, de promotion du développement durable ou encre de prévention des risques.