Comment relancer la construction de logements sociaux en Occitanie ?

Alors que plus de 100 000 ménages sont en attente d’un logement social en Occitanie et que la construction connaît un recul depuis 2020, les pouvoirs publics et les professionnels se mobilisent pour relancer le secteur.

Le constat est alarmant. Plus de 100 000 ménages sont en attente d’un logement social en Occitanie. Depuis dix ans, il ne s’en construit qu’une dizaine de milliers par an dans la région. Et « l’année 2020 a été marquée par un essoufflement de cette dynamique de production, de façon particulièrement marquée dans les territoires les plus tendus, le littoral et les métropoles de l’Occitanie », ajoute la préfecture de région. Celle-ci rappelle que le comité régional de l’habitat et de l’hébergement a validé en début d’année « une programmation ambitieuse », au-delà de 12 000 logements locatifs sociaux pour l’année 2021. Au niveau national, l’objectif est fixé à 250 000 sur deux ans, pour un investissement total de 38 milliards d’euros, dans le cadre du plan de relance.

Une commission pour relancer rapidement le secteur

Pour y parvenir, une commission, présidée par François Rebsamen, a été constituée. Elle rassemble 32 membres, élus locaux, parlementaires ou professionnels, chargés de proposer des mesures pour relancer rapidement le secteur du logement. En Occitanie, le Président de Toulouse Métropole, Jean-Luc Moudenc, la députée du Tarn-et-Garonne, Sylvie Pinel, le Président de la Fédération des promoteurs immobiliers, Christian Terrassoux et le député de la Haute-Garonne, Mickaël Nogal, siègent à cette commission. Ce dernier explique que « les solutions trouvées reposent à la fois sur de meilleures pratiques, des mesures réglementaires et fiscales ».

Envoyer aux maires un signal positif

La fiscalité est en effet un des premiers frein à la construction de logements sociaux pour les collectivités. La commission Rebsamen propose, notamment, de compenser intégralement l’exonération de taxe foncière, une mesure réclamée depuis plusieurs années par les bailleurs sociaux. « Ce serait un signal positif envoyé aux maires : ”Nous avons compris vos difficultés à boucler une opération de logement social… vous pouvez construire et l’État vous accompagnera », traduit Michaël Nogal. L’autre sujet qui préoccupe les collectivités est celle des terrains à bâtir. « Ils se font de plus en plus rares, compte tenu de l’impératif de non-artificialisation des sols. L’idée est de recenser l’ensemble du foncier public mobilisable, partout en France et particulièrement dans les zones les plus tendues. L’État pourrait par exemple céder des parcelles pour un euro symbolique », propose le député de la Haute-Garonne.

« Construire la ville sur la ville »

Dans le cadre du plan de relance, le ”fonds friche” a également été créé. Il doit permettre de réhabiliter des friches commerciales et industrielles. « C’est une façon de ”construire la ville sur la ville”. Les logements qui y voient le jour sont déjà reliés aux transports et aux services publics », explique Michaël Nogal. Une autre piste serait de récompenser les maires qui « utilisent à plein les documents d’urbanisme de leur territoire. Ceux qui jouent le jeu de la densification, par exemple en construisant à la hauteur maximale autorisée, pourraient percevoir des bonifications, des subventions supplémentaires de la part de l’État ».

La mobilisation du parc privé et la formation des élus

La commission mise aussi sur la simplification d’un dispositif déjà existant, qui prévoit que l’État vienne en aide aux propriétaires privés qui acceptent de baisser le montant de leurs loyers. « Sans mobilisation du parc privé, on ne pourra pas proposer de logements abordables pour tous », insiste Michaël Nogal. Alors que les propositions de la commission Rebsamen ont été intégrées au projet de loi de finances pour 2022, le député de la Haute-Garonne compte présenter un autre amendement susceptible d’accélérer la prise de décision des élus locaux. « Lorsqu’ils débutent leurs mandats, ils méconnaissent le sujet ou ont peur de mal faire. Il faudrait systématiser la formation des nouveaux exécutifs locaux en charge du logement et de l’urbanisme ».