[Tribune juridique] Actualité des baux commerciaux

Le régime des baux commerciaux, modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014, semblait bénéficier d’un dispositif toiletté. C’était sans compter sur la loi Macron du 6 août 2015 qui a apporté son lot d’aménagements.

Tout d’abord, la loi Macron a supprimé la disposition qui permettait au bailleur de délivrer congé à la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception pour revenir au système antérieur exigeant que ce congé soit délivré par acte extrajudiciaire.

En revanche, les formalités imposées au preneur sont allégées puisque celui-ci peut désormais, par simple lettre recommandée avec avis de réception, donner congé au bailleur à l’expiration d’une période triennale, notifier au bailleur sa demande de renouvellement ou encore exercer la procédure de déspécialisation permettant au locataire d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celle prévue au bail.

Ces aménagements, pouvant apparaître comme des simplifications favorables au preneur, pourraient se retourner contre lui sur le terrain probatoire en raison des incertitudes liées aux lettres recommandées. L’acte extrajudiciaire, toujours possible, demeure un moyen plus sûr pour le preneur d’exercer ses droits.

En dehors de cette actualité législative, le régime des baux commerciaux n’a pas connu d’avancée jurisprudentielle notable. Pourtant, les intervenants du secteur attendent de connaître les conséquences du dernier alinéa de l’article L145-34 du Code de commerce. Cet article est celui qui prévoit le célèbre ‘’plafonnement’’ du loyer du bail renouvelé si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans.

En principe, le loyer du bail commercial doit être fixé à la valeur locative. Cependant, le loyer du bail renouvelé doit être plafonné en fonction de la variation de l’indice contractuel de référence. Néanmoins, le loyer peut être déplafonné lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. Cette dernière hypothèse a conduit certains preneurs imprudents à devoir renoncer à leur bail qu’ils avaient laissé se prolonger plus de douze ans, faute de pouvoir s’acquitter d’un loyer déplafonné.

Sont exclus du mécanisme du plafonnement les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux monovalents, parmi lesquels les cinémas bénéficient d’un régime distinct, le loyer étant déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d’activité considérée.

Ceci étant précisé, la loi Pinel a ajouté qu’en cas de modification notable de la valeur locative ou s’il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ainsi, un bailleur qui pourrait théoriquement appliquer un loyer de bail renouvelé fixé à la valeur locative se verra opposer que le loyer doit être cantonné à cette majoration de 10% par an bien que la valeur locative soit supérieure.

Reste à savoir comment les juridictions vont interpréter cette disposition et comment cette limitation du loyer du bail renouvelé va être estimée dans le cadre des cessions de fonds de commerce dont le droit au bail constitue un élément de valorisation essentiel.

CV :

Titulaire du diplôme de juriste conseil d’entreprises, elle devient avocate en 2000, d’abord à Paris, puis au Barreau de Toulouse depuis 2003.

Elle a pour activité dominante le droit immobilier, le droit de la construction, le droit de la famille et le droit patrimonial.

Cabinet Cécile GUILLARD

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