[Conseils d’expert) Acheter son logement à deux sans être mariés

Si vous êtes concubins ou pacsés, l’achat à deux d’un bien immobilier vous engage l’un à l’autre !

Le plus souvent, l’achat se fera en indivision, chacun devenant propriétaire du bien à hauteur d’une quote-part (la moitié, le quart…). Du point de vue des formalités, c’est le plus simple, mais d’autres possibilités peuvent être adaptées à votre situation. Notamment, il est possible de constituer une société civile immobilière.

Si le couple est pacsé, son “régime pacsimonial” peut changer la donne, c’est pourquoi les copies de la convention de pacs et de son dépôt au greffe figurent parmi les pièces demandées par le notaire.

Avant le 1^er janvier 2007, par défaut, les pacsés étaient en indivision ; depuis cette date, certains ont préféré délibérément ce régime à la séparation de biens devenue alors le régime par défaut des partenaires de PACS.

Dans ce cas, les deux partenaires sont propriétaires à parts égales, quelle que soit leur contribution à l’achat. Si tel n’est pas leur souhait, le notaire peut leur proposer diverses solutions : nouvelle convention de pacs, clause dans l’acte…

« Le plus souvent, l’achat se fera en indivision »

En cas d’achat en indivision, l’acte d’acquisition indique, de manière définitive, à quelle proportion chacun est propriétaire du bien : moitié chacun, un tiers/deux tiers, par exemple.

Il est préférable de calculer cette quote-part de manière précise et réaliste, en fonction de l’apport initial de chacun et de ses possibilités de remboursement du crédit. C’est en tous cas un point à aborder pour décider en connaissance de cause. En effet, si l’un des conjoints verse plus qu’il ne devrait, il ne retrouvera pas son compte, en cas de séparation, lors de la revente et du partage du prix de cession. Par ailleurs, financer l’achat au-delà de sa part revient à avantager son conjoint. Le fisc peut requalifier l’opération de donation et exiger le versement de droits de mutation.

Les couples doivent aussi envisager les conséquences d’un décès, car ni les concubins ni les partenaires de pacs n’héritent automatiquement l’un de l’autre. Pour ce faire, la rédaction d’un testament s’impose pour que le concubin ou partenaire de PACS prime sur les héritiers légaux. Cependant, dans tous les cas, la réserve héréditaire des enfants devra être préservée.

Une convention d’indivision, rédigée par le notaire, peut conférer au survivant un droit de préférence pour racheter les parts de l’autre en cas de décès. À signaler enfin, les droits de succession : les partenaires pacsés en sont exonérés, mais entre concubins, ils atteignent 60 %.

Céline CHWARTZ-LAIR

Vice-Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires de la Cour d’appel de Toulouse.

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