[Tribune juridique] Garantie universelle des loyers

À chaque 1^er janvier son lot de nouvelles mesures. 2016 ne faillira pas à la tradition à commencer en matière de baux d’habitation dans le secteur privé.

Par Maître Marc Authamayou

Le titre Ier de loi ALUR, du 24 mars 2014, poursuit l’objectif de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable, en s’appuyant sur cinq instruments principaux parmi lesquels : la régulation du marché locatif privé, et la sécurisation des rapports locatifs par la création d’un régime de garantie universelle des loyers, qui permettra, en protégeant les bailleurs, de limiter les effets discriminants d’une sélection excessive des locataires et parallèlement la protection des locataires par l’amélioration des dispositifs de prévention des expulsions locatives.

La Garantie Universelle des Loyers (GUL) doit théoriquement entrer en vigueur le 1er janvier 2016. Ce dispositif s’applique à tous les logements du parc privé loués nus ou meublés à titre de résidence principale, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge. La mise en œuvre de ce droit est automatique pour tout nouveau contrat signé à compter du 01.01.2016 sauf renonciation expresse du bailleur dans le contrat. La GUL pourra également être adoptée lors du renouvellement d’un bail ancien après cette date et, par la signature d’un avenant, pour tout contrat en cours à la date d’entrée en vigueur. Une notice d’information sur la GUL doit être remise au preneur.

Concrètement, cette “garantie socle” publique, universelle et gratuite, qui se substitue au cautionnement, doit permettre au bailleur d’être indemnisé, rapidement en cas d’impayés de loyer et ce à hauteur du loyer de référence. Le bailleur a l’obligation de déclarer la conclusion des contrats de location dans un délai fixé par un décret à venir auprès de l’Agence de la GUL. Cette déclaration qui peut s’effectuer de façon dématérialisée est portée à la connaissance des locataires.

L’Agence de la GUL dispose d’un droit de contrôle et de sanctions pour lutter contre toute tentative de fraude. La possibilité de recours à ce nouveau dispositif suppose toutefois que soit déterminé le loyer de référence correspondant à la catégorie de logement qui doit être défini par le représentant de l’État dans le département dans les zones dites tendues. À ce jour, les loyers de référence ne s’appliquent que sur la seule ville de PARIS depuis le 01.08.2015.

Qu’advient-il de la Garantie des Risques Locatifs (GRL) par laquelle un bailleur pouvait souscrire un contrat dénommé “contrat socle GRL” avec une compagnie d’assurance afin de se prémunir contre certains risques liés à la location (impayés de loyer, charges comprises…) ? Conséquence de la création de la GUL, les conventions GRL en cours conclues entre l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) et les assureurs ont été résiliées avec effet au 31 décembre 2015 ce qui entraîne l’impossibilité pour les assureurs, à compter du 1^er janvier 2016, de poursuivre la distribution de contrats GRL, soit par de nouvelles souscriptions, soit par reconduction des contrats en cours.

Aussi par décret 2015-1654 du 11 décembre 2015, publié au Journal officiel le 13 décembre 2015, des dispositions transitoires sont aménagées pour éviter des situations préjudiciables aux bailleurs et permettre une extinction progressive du dispositif GRL. À ce titre, le décret autorise les assureurs à reconduire pour une année supplémentaire l’ensemble des contrats GRL en cours, toute nouvelle souscription étant exclue à compter du 1^er janvier 2016. Cette reconduction temporaire s’opère par une modification du cahier des charges du dispositif GRL, pour autoriser la signature d’un avenant aux conventions passées entre l’APAGL et les assureurs. Les conventions qui auront fait l’objet d’un tel avenant seront de fait résiliées au 31 décembre 2016.

Nous le voyons encore avec la GUL, la loi ALUR n’est pas en l’état entièrement applicable. Des décrets et des arrêtés doivent encore être pris. Souhaitons que la GUL ne connaisse pas le sort de la GRL, qui n’a pas rencontré le succès attendu, et que son financement puisse être assuré sans recours à de nouvelles impositions, taxes et contributions.

CV :

–       Spécialiste en Droit des Garanties, des Sûretés et des mesures d’exécution

–       Avocat au barreau de Toulouse depuis 1991, il traite également des dossiers en droit des baux, de la copropriété, de la famille, des successions et en droit du travail.

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