[Investigation] Compans : La Galerie commerciale sort-elle du tunnel ?

Compans Caffarelli (20-05-2016)┬®franckalix-29

 

SAGA. C’est un peu le cauchemar à répétition à Compans-Caffarelli. Le quartier a vu sa galerie commerciale s’installer en 1991, et depuis c’est un no man’s land permanent que les toulousains ne fréquentent pas. En 2014 le lieu a été racheté par un ultime investisseur, Pitch promotion, qui entend tenter le tout pour le tout : de vrais travaux de restructuration pour redonner vie aux 15 000m2 de cette galerie. Le chantier de la dernière chance ?

Ils sont nombreux à s’être cassé les dents sur cet espace. Il est vrai qu’idéalement situé : en périphérie de l’hyper centre, desservi par une station de métro, voisin du centre des congrès de la cité administrative et du palais des sports et au beau milieu d’une zone bourrée d’étudiants et d’actifs en mal de boutiques de proximité, la galerie Compans a de quoi attirer les convoitises. Pourtant, créée il y a 15 ans, elle a déjà vu trois promoteurs abandonner le navire. D’aucuns évoquent même une malédiction. Dans le quartier, les rumeurs vont bon train, il faut dire que les ouvriers ayant œuvré au creusement du parking souterrain du Palais des sports, jouxtant la galerie, avaient à l’époque fait une macabre découverte. Dans une cavité à 7 mètres de profondeur, une cinquantaine de squelettes humains les attendaient. Les archéologues avaient à l’époque émis des hypothèses sans que leur origine ne soit clairement établie : exécution datant de la Seconde Guerre mondiale, ou victime de la grippe espagnole de 1918… La mémoire de la ville n’est probablement pas seule responsable des échecs successifs de la galerie commerciale, toujours est-il que depuis son ouverture le centre est en proie à l’usure du temps mais pas des clients… Les grandes enseignes ont quitté une à une les boutiques de cet espace sur deux niveaux, depuis des vitrines en trompe-l’œil avaient orné les murs créant çà et là une véritable galerie fantôme. Seule la surface alimentaire Carrefour Market (initialement Champion) et la boutique Mim font  de la résistance. Rebuté à se lancer dans des travaux de restructuration trop lourds, le premier propriétaire vend en 2000 à la société Murinvest qui y va alors de sa rénovation. Mais la déco flambant neuve ne suffit pas à relancer le site. « Murinvest m’a dit « nous nous sommes plantés sur ce dossier, on a essayé plein de choses on s’est disputé avec tout le monde… on n’arrive à rien » » explique Louis Patrick Deville, à l’époque dirigeant de la société Amadeus Génivalor. Il n’est pas très à l’aise pour parler du sujet, mais poursuit néanmoins : « Murinvest a fait appel à nous en tant qu’expert conseil sur ce dossier délicat, mon premier réflexe a été de dire que je ne voulais pas perdre mon temps et puis j’ai fini par accepter et le dossier n’était finalement pas du tout ce que je croyais ». Il explique que la base du projet est excellente, mais « pourrie par des incuries administratives, des bêtises politiques : un dossier qui méritait bien mieux ! » La société épaule alors Murinvest pour chercher du « sang neuf, car le site avait une réputation d’enfer. » C’est Mab development, spécialiste européen de l’immobilier commercial qui se positionne sur le créneau fin 2012, une très bonne nouvelle pour le quartier. L’espoir renait, mais finalement quelques mois plus tard la société décide de fermer son activité centre commercial en France et vend toutes ses acquisitions. Les bases du projet étaient pourtant déjà sur les rails avec « Reflets Compans », une vision totalement remaniée du site.

« Le pari est déjà gagné »

 « En 2014 nous avons racheté avec le permis de construire en l’améliorant », explique Guillaume Barth, responsable des programmes chez Pitch Promotion, le dernier acquéreur en date. Un investissement de quelque 30 millions d’euros pour « faire sauter tous les défauts point par point ». Parmi les choses qu’il pointe, une façade peu visible, une circulation intérieure sombre peu agréable, un tunnel d’accès par le métro peu engageant et pas d’intérêt à traverser la galerie jusqu’au bout. « On va créer de grands ouvrants en verrière pour rendre la galerie visible, créer une pente douce sur le parvis et restructurer l’intérieur grâce notamment à des puits de lumière, retravailler l’accès métro et surtout requalifier les espaces extérieurs, la zone arrière surtout qui deviendra une terrasse consacrée à la restauration. » Il explique qu’en termes de positionnement la clef est de ne pas axer sur la concurrence, mais plutôt sur la complémentarité avec des activités peu ou pas présentes en centre-ville. A ce jour 70 % de la surface commerciale est assurée « ce qui nous rend confiant pour la suite, car depuis l’ouverture c’est un taux de remplissage jamais atteint ! L’objectif est d’être à 90% en mars 2017 ». Il convient que « c’est un site compliqué, qui nécessite une argumentation travaillée pour en démontrer le potentiel ». Les enseignes « historiques » ont été re-signées (Mim, Carrefour market qui va s’étendre sur 1500 m2 supplémentaires et McDonald’s) pour le reste Habitat va débarquer dans le quartier, ainsi qu’une grande enseigne nationale de bricolage, une immense salle de sport et French Burgers sur la partie arrière. « On complétera avec une offre coiffure, pressing, maroquinerie pour avoir en tout 25 boutiques. » Pour Pitch promotion, au vu des signatures récoltées le pari est déjà gagné. Les travaux en cours depuis l’été dernier vont permettre aux enseignes d’ouvrir de manière échelonnée à partir d’octobre prochain et jusqu’à mars 2017. Une inauguration dans les règles de l’art sera alors organisée à ce moment. Le temps pour les Toulousains de prendre leurs marques dans ce nouveau lieu dédié au shopping ?

Chronologie

1991 : Inauguration de la galerie et exploitation par la SCI Etoile-Prony

2000 : Rachat par Murinvest

2012 : Rachat par Mab development

2014 : Rachat par Pitch Promotion

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