Immobilier; Reprise fragile

A la veille du salon de l’Immobilier, les notaires du département font le point sur le marché de l’ancien et du neuf. Un secteur qui semble poursuivre sa convalescence après une fin 2008 et un début 2009 en berne, mais que la crise continue à fragiliser.

2009 serait-elle l’année du rebond ? Interrogation que se posent les notaires du département tant les analyses du deuxième trimestre de cette année le montrent : «Depuis le printemps, la tendance s’est inversée dans le neuf et semble se stabiliser dans l’ancien» annonce Maître Philippe Pailhès, responsable immobilier de la Chambre Interdépartementale des Notaires. Une situation que ces spécialistes expliquent par l’annonce début 2009 de la baisse des taux d’intérêt et de l’arrivée de la loi Scellier, en dépit du contexte de crise : «Cette loi est très lisible et simple dans sa mise en œuvre» précise Maître Boris Vienne, Délégué Régional à la communication. Grâce à la baisse des prix que les promoteurs ont appliquée afin d’écouler leurs stocks, celles des terrains à bâtir, et des coûts de la construction, mars et avril derniers ont été des mois dynamiques au point qu’il est devenu difficile de trouver des logements neufs. Actuellement le prix de vente moyen d’un appartement neuf à Toulouse est de 164 800 €.
Même baisse des prix du côté de l’ancien : -4.2 % pour un appartement (de plus de 5 ans), -6.8 % pour une maison à Toulouse sur les douze derniers mois, où le centre-ville (au détriment de certains quartiers traditionnellement recherchés tels que la Côte Pavée ou Saint-Cyprien), concentre les velléités de reprise. «Un phénomène assez général que l’on constate depuis la dernière crise pétrolière» poursuit Maître Michel Fargues, Délégué à l’INDI (Institut National du Développement Immobilier). Ou quand économie vient rimer avec écologie. Logiquement, ce sont les petites surfaces qui se vendent le mieux : la pierre étant visiblement redevenue une valeur refuge, les épargnants optent pour les 2 pièces, qui représentent 36 % des ventes à Toulouse.

Plus de 350 000 euros pour une maison à Marengo

Plus précisément sur les quartiers de Toulouse, où le prix de vente moyen d’un appartement ancien est de 129 300 €, les acquéreurs choisissent de réinvestir sur de très bons emplacements tels que Ozenne ou le Capitole. Idem pour Croix de Pierre auquel les experts attribuent un phénomène d’anticipation du Cancéropôle ainsi que les Izards – Lalande où là, semblent jouer les effets induits du métro. Pour une maison ancienne, il faut compter presque 280 000 € à Toulouse. Plus surprenant peut-être, Marengo se classe comme le quartier le plus cher (plus de 350 000 € en moyenne) : «Avec l’arrivée du métro, les gens ont refait leurs maisons qu’ils revendent plus cher aujourd’hui», explique Me Pailhes. A l’opposé, Fontaines Lestang – Papus est le meilleur marché : 194 000 €.
Enfin, les terrains à bâtir, 132 800 € en moyenne sur Toulouse, 99 600 € sur le département, ont moins eu la cote cette année que début 2008 (respectivement -3 % et -2.9 %). «Il y a davantage de peur aujourd’hui à acheter un terrain parce que comme une construction doit en plus s’y greffer, si un problème financier survient, comme une perte d’emploi, on préfère différer son projet» ajoute Me Vienne.
Une partie de cette étude est également consacrée au profil des acquéreurs. Ainsi apprend-on que les 15-29 ans, notamment grâce à la coacquisition, se tournent de plus en plus vers l’achat d’un appartement ancien. Même choix pour les 75 ans et plus. Les 30-44 ans (ils sont artisans, commerçants, employés, ouvriers, cadres, instituteurs, infirmières, assistantes sociales) vers les terrains à bâtir ou les maisons anciennes. Les 45-59 ans et les 60-74 ans (agriculteurs, cadres supérieurs ou retraités), les appartements neufs.

Acheter sans tarder

Certes, mi-2009 aura par conséquent connu une embellie mais que cette rentrée, relativise. «Septembre a été très mauvais» conclut Me Pailhès, «et n’a pas confirmé le rebond du second trimestre. Les prévisions sont difficiles car la crise a eu pour effet une dérégulation du marché. On est sur un marché de reprise fragile mais il devrait trouver une certaine stabilisation. Je ne crois pas à une crise bis en perspective. On peut aussi se demander si l’immobilier ne tend pas à devenir un marché saisonnier. Il est en effet très sensible aux périodes de saisonnalité que sont les cycles scolaires ou les effets des lois fiscales».
Quoi qu’il en soit, ces professionnels le disent, tout acheteur potentiel n’a aucun intérêt à attendre. «Il ne faut pas tarder à s’intéresser au marché» conseille Me Pailhès, «et cesser d’attendre une nouvelle baisse des taux. On a vécu une crise historique. Le temps des meilleures affaires est peut-être déjà passé. Ce n’est plus le moment des prix cassés mais on peut certainement encore acheter dans de bonnes conditions». Car la fameuse reprise tant attendue serait pour mi-2010 et avec elle, une remontée des prix.