[Grande interview] Des ventes et des prix records, “l’immobilier ne connaît pas la crise en région toulousaine”

2021 sera l’année de tous les records sur le marché de l’immobilier puisque, tant en terme de ventes que de prix, les notaires de la Cour d’appel de Toulouse révèle une augmentation “encore jamais observée”. Un phénomène que l’on retrouve sur toute l’agglomération toulousaine. Henri Chesnelong, notaire dans la Ville rose explique les raisons d’un tel dynamisme et se projette sur 2022.

Henri Chesnelong, les derniers chiffres de l’immobilier révèle une année 2021 record. En Haute-Garonne, qu’en est-il du nombre de ventes et de l’évolution des prix? Et comment les expliquer?

En 2021, nous avons observé une augmentation du volume des ventes de 12% dans le département, qui a été suivie d’une hausse du prix médian, tous biens confondus. Et ce sont des records effectivement, comme nous l’avions pressenti. Je n’ai pas le souvenir d’un tel dynamisme. Ceci est dû à des conditions d’emprunt très favorables et à un bel effet de rattrapage par rapport à 2020 : les acquéreurs, indécis l’année précédente eu égard à la pandémie de Covid-19, ont accéléré la concrétisation de leur projet immobilier en 2021. Ce phénomène est d’autant plus prégnant concernant les terrains à bâtir, dont le nombre de ventes a clairement augmenté (+28%). Mais cela reste relatif puisque ces transactions ne représentent que 2 600 actes en Haute-Garonne, en comparaison des 14 500 sur les appartements anciens. Il s’agit donc d’un petit marché, mais dont les volumes et les coûts illustrent significativement les augmentations actuelles dans l’immobilier.

Le marché des terrains à bâtir créé la surprise

Un dynamisme donc sur les terrains à bâtir avec une augmentation de 28% des ventes. Quelle en est la raison?

Cela s’explique par la libéralisation des terrains à bâtir, l’offre s’est élargie. Il y a eu, en 2021, plus de créations de lotissements que les années précédentes. Également, les propriétaires de grands terrains (environ 2 000 m²) ont eu tendance à les diviser en parcelles d’environ 600 m². C’est d’ailleurs la surface moyenne des terrains vendus en 2021. Parallèlement, le nombre de potentiels acquéreurs a également augmenté. Ces derniers préférant construire une maison à l’extérieur de la ville, plutôt que s’orienter vers des appartements anciens dont les coûts deviennent difficiles à assumer. Le besoin d’espace est très prégnant.

En revanche, nous ne sommes pas certains que ce marché des terrains à bâtir tienne bon, au vu de l’augmentation du prix des matières premières et de l’instabilité économique actuelle.

“Nous ne sommes pas certains que le marché des terrains à bâtir tienne bon”

En Haute-Garonne, le prix des terrains à bâtir a augmenté de 5.2% en un an. Cette hausse va-t-elle se poursuivre?

Dans notre département, le prix médian d’un terrain à bâtir est aujourd’hui de 89 400 euros. A l’avenir, la raréfaction des terrains annoncée va forcément en augmenter les coûts. Cependant, la répercussion sur les prix des terrains de l’alourdissement du coût de construction que nous pressentons pourra annuler le précédent phénomène. Ainsi, ce marché devrait rester relativement stable en terme de prix.

La maison ancienne: un marché boosté par la Covid-19

Concernant les maisons anciennes, dont les ventes ont également progressé en 2021 (+16%), le prix est aussi en hausse de 8.4%. Comment expliquer une telle augmentation ? Et va-t-elle durer?

Les confinements et la démocratisation du télétravail ont conduit les potentiels acquéreurs à davantage privilégier leur logement. Le confort de la résidence principale est devenue une préoccupation importante. Ainsi, les acheteurs sont prêts à mettre le prix dans leur futurs biens immobiliers. D’autant que les conditions bancaires sont aujourd’hui avantageuses. De plus en plus, les gens se rendent d’abord à la banque pour savoir de combien ils vont disposer, avec souvent un endettement maximum, et ensuite seulement, ils partent à la recherche d’une habitation. Les maisons anciennes étant l’un des biens les plus recherchés, cela explique l’augmentation des coûts observée.

En Haute-Garonne, le prix médian atteint ainsi 271 000 euros. Mais dans certaines villes les plus chères comme Balma, il faut compter 450 800 euros. Si le prix de vente est élevé, nous observons tout de même qu’il a baissé de 4.5% en un an sur cette même commune. Cela porte à croire que nous sommes arrivés là à un plafond de verre. Les prix ne devraient donc pas beaucoup évoluer dans cette localité.

A savoir si cette progression des prix va durer, rien n’est moins sûr. Au vu des avant-contrats, dont la concrétisation a généralement lieu trois mois plus tard, les prix semblent se stabiliser.

Dans quelles communes de l’agglomération toulousaine est-il encore intéressant d’acheter une maison ancienne?

Saint-Jory se place dans les communes les plus abordables avec un prix médian de 265 400 euros. De même qu’Aucamville avec un prix médian de 271 800 euros. Et ce sont déjà des coûts assez élevés. En réalité, de nombreuses localités ont vu le prix de l’immobilier flamber. Comme c’est le cas à Labarthe-sur-Lèze où l’augmentation y est de 15% en un an. Il faut désormais compter 290 100 euros pour y acquérir une maison ancienne. De l’autre côté de Toulouse, Aussonne (315 000 euros) et Launaguet (305 100) enregistrent une hausse de près de 20%.

Les appartements ont toujours la cote

Quant aux appartements neufs, les notaires notent une augmentation de 11% des ventes, mais un prix à l’achat plutôt stable…

Parce qu’il y a plus d’investisseurs dans le marché du neuf et que le prix de vente est en partie déterminé par la valeur locative. Sans oublier que les prix de ce marché sont liés aux coûts de la construction, eux-mêmes maîtrisés sur des opérations à long terme. Conséquence: l’augmentation des prix des appartements neufs n’est que de 3% en un an.

Pour finir par les appartements anciens, dont les prix (7.1%) et les volumes de vente (6.7%) ont augmenté à l’image du marché immobilier dans son ensemble. Certaines communes comme Castelnau d’Estrétefonds, Colomiers ou Saint-Orens-de-Gameville, ont vu le mètre carré progressé de plus de 10%…

Finalement, les communes sur lesquelles les prix des appartements anciens étaient déjà les plus élevés, affichent une augmentation plus mesurée car ils sont arrivés à un certain plafond. En revanche, celles qui étaient encore abordables il y a un an, ont subi une hausse bien plus importante. Désormais, plus aucune ville de l’agglomération toulousaine ne reste bon marché.

A Toulouse, les bonnes affaires se font rares

Et à Toulouse intra-muros, peut-on encore trouver des prix attractifs?

Dans la Ville rose, les appartements anciens ont bien évidemment aussi augmenté: de 5.8% en un an. Aujourd’hui, le mètre carré médian y atteint 3 200 euros. Et je pense que cela va continuer à croître. Pas dans les quatre ou cinq quartiers les plus chers de Toulouse, qui eux ont atteint un plafond de verre, mais plutôt dans ceux qui se situent juste en-dessous, dans la tranche 4 000 à 5 000 euros le mètre carré, et dont les prix sont en train de se solidifier.

Certains quartiers sont en plein développement comme Rangueil où les prix ont progressé de plus de 10%, ou Patte d’Oie qui accuse une hausse de 11%. En revanche, si dans le premier secteur le prix du mètre carré est de 3 470 euros, dans le second il est de 3 820 euros. Nous notons donc que certains quartiers restent attractifs, malgré la montée des prix. Et d’autres moins. Les Minimes par exemple sont passés au-delà des 3 200 euros le m². Pour rester abordable, il ne faudrait pas dépasser les 3 000 du m². Là, nous retrouvons Lardenne (2 990 €/m²) par exemple ou Basso Cambo (2 870 €/m²) qui a pourtant subi une augmentation spectaculaire de 17% en une année. Si cela continue, ils ne seront plus avantageux d’ici peu, au moins pour une opération d’investissement.

Reste les quartiers où le prix médian du mètre carré est inférieur à 2 200 euros, comme la Reynerie ou la Faourette, mais ceux-là ne sont pas intéressants car les marchés y sont extrêmement faibles et pas grand-chose ne se vend. Ces logements ne prendront pas beaucoup de valeur dans les années qui viennent.

“Un durcissement des règles bancaires suffiraient à ralentir le dynamisme ambiant”

Quelles sont vos prévisions pour 2022?

Nous sentons que les marchés sont assez solides, même si ce début d’année est traditionnellement calme. La hausse devrait perdurer tout au long de 2022. Cependant, un durcissement des règles bancaires suffiraient à ralentir le dynamisme ambiant. Ce qui semble se dessiner peu à peu. En effet, de plus en plus de clients nous disent, à nous, notaires, que les banques ne leur garantissent plus un prêt dont ils parlaient il y a un mois. Ainsi, les vendeurs et acheteurs sa hâtent maintenant pour bloquer les conditions d’emprunt.