Montpellier : l’encadrement des loyers entre en vigueur le 1er juillet

Le dispositif expérimental d’encadrement des loyers débutera le 1er juillet 2022 à Montpellier. Celui-ci a pour objectif de limiter l’augmentation des loyers en fixant un montant de référence et une fourchette de prix que les propriétaires ne pourront pas dépasser.

« Le logement est notre priorité », affirme Michaël Delafosse, maire de Montpellier, lors de la présentation du dispositif expérimental d’encadrement des loyers qui débutera le 1er juillet 2022. Celui-ci prévoit l‘instauration d’un loyer de référence sur lequel les propriétaires devront se baser pour fixer les loyers de leurs biens immobiliers.

Mais aussi, une fourchette de prix qu’ils ne pourront pas dépasser, comprenant un loyer plafond à + 20 % du loyer de référence et un loyer plancher de – 30 % du loyer de référence. Cette expérimentation doit durer au minimum un an. Si l’encadrement des loyers est par la suite instauré de manière pérenne, les loyers de références seront recalculés tous les ans.

Montpellier, un niveau de loyers parmi les plus élevés de France

« Montpellier fait partie des villes où les loyers sont les plus chers de France, alors qu’un montpelliérain sur deux est locataire (hors étudiants) », regrette Michaël Delafosse. En effet, selon le rapport 2021 de l’Observatoire local des loyers, le loyer médian dans l’agglomération est de 12,8 euros par mètre carré. À titre de comparaison, le loyer médian dans l’agglomération de Toulouse est de 11 euros par mètre carré. La capitale d’Occitanie a d’ailleurs choisi de ne pas faire partie de l’expérimentation.

L’objectif du dispositif d’encadrement des loyers à Montpellier est donc de « lutter contre les phénomènes spéculatifs » dans les secteurs en forte tension immobilière, ainsi que de « prévenir les loyers abusifs », poursuit le maire de la ville.

Comment sont déterminés les loyers de référence ?

Le loyer médian, sur lequel les propriétaires devront se baser, est déterminé en fonction du nombre de pièces du bien immobilier, de sa date de construction et du fait qu’il soit vide ou meublé. Mais aussi, de la zone géographique dans lequel il est situé. Pour ce faire, la ville de Montpellier a été découpée en cinq zones.

L’ensemble des loyers de référence sont fixés par l’arrêté préfectoral datant du 23 mai dernier. La valeur est déterminée en fonction du mètre carré. Pour un bien immobilier de 60 mètres carrés comportant trois pièces, non meublé, construit à Port Marianne après 2005 par exemple, le loyer de référence sera de 702 euros (soit 11,7 euros par mètre carré). Il pourra atteindre maximum 840 euros.

Logements et baux concernés par l’encadrement des loyers à Montpellier

Les logements concernés par la mise en application de l’encadrement des loyers sont les locations vides ou meublées, les résidences principales ou à usage mixte (professionnel, par exemple) et les logements temporaires (bail mobilité). Ne sont pas concernés : les logements gérés par un organisme HLM ou SEM, les logements conventionnés ANAH, les logements soumis à la loi 1948, les locations saisonnières et les logements meublés exploités ou gérés avec des services (résidences étudiantes, tourisme, résidences pour séniors…)

L’encadrement des loyers s’appliquera pour les baux suivants, signés à compter du 1er juillet 2022 :

• les premières mises en location
• les changements de locataires
• les renouvellements de bail
• les baux mobilité

Des ajustements sont toutefois possibles

Le loyer pourra éventuellement être augmenté pour les logements présentant des « caractéristiques de localisation et de confort », par rapport aux autres logements de la même catégorie et du même secteur, explique la mairie de Montpellier. Un appartement avec terrasse, par exemple, pourra être plus cher. Aussi, « lorsqu’un propriétaire décide de rénover son bien immobilier, il peut demander une revalorisation du loyer auprès de la préfecture », ajoute Michaël Delafosse.

Quelles conséquences si le loyer dépasse les limites ?

L’objectif de la mairie est aujourd’hui de communiquer un maximum autour du dispositif d’encadrement des loyers, « auprès des propriétaires, mais aussi des locataires, et surtout des étudiants, qui sont les premières victimes de l’augmentation des loyers », assure Michaël Delafosse.

Pour vérifier, de manière simple, si le montant du loyer est correct, « un simulateur en ligne est disponible sur le site de la métropole », commente Claudine Vassas-Mejri, vice-présidente de la Métropole déléguée à l’habitat. Et en cas de conflit avec le propriétaire, le locataire peut saisir « une commission de conciliation, qui va prochainement être mise en place par la préfecture », ajoute-t-elle.

Si le loyer est supérieur aux montants prévu par l’arrêté, le préfet adressera au propriétaire un courrier de mise en demeure, en lui demandant de mettre le contrat de location en conformité avec les prix prévus par l’encadrement des loyers. Il dispose ensuite d’un mois pour rectifier le tir, et de deux mois pour rembourser au locataire le trop-perçu du loyer. Des documents attestant des modifications apportées devront par la suite être envoyés au préfet.

Dans le cas contraire, le propriétaire risque une amende d’un montant maximum de 5 000 euros pour une personne physique, et 15 000 euros pour une personne morale.