Immobilier. Le marché du logement neuf toujours plus tendu à Toulouse

Malgré une timide reprise du volume des ventes de logements neufs, la situation immobilière à Toulouse reste extrêmement tendue avec le spectre d’une pénurie et des prix au mètre carré qui continuent de grimper. Le stock disponible et nombre de biens mis sur le marché sont retombés à des niveaux que la métropole n’avait plus connus depuis 10 ans.

Alors que la métropole toulousaine maintient une dynamique de croissance démographique, le stock de logements neufs s’amenuise. Une situation qui provoque une tension sur le marché immobilier et génère une forte hausse des prix au mètre carré. De quoi inquiéter Jean-Philippe Jarno, le président de l’ObserveR, l’observatoire de l’immobilier neuf toulousain, qui vient de publier son bilan de l’année 2021. « Les dynamiques baissières et inquiétantes de l’année 2020 ne se sont pas atténuées en 2021 : crise de l’offre, alimentation au plus bas, hausse des prix… La reprise de l’activité n’est pas au rendez-vous et aggrave une situation déjà alarmante l’an passé », alerte le responsable qui évoquait déjà une pénurie en novembre dernier.

Le spectre de la pénurie

L’année 2020 avait été marquée par un recul historique, mais conjoncturel, du marché immobilier de logements neuf. En effet, la crise sanitaire et ses confinements successifs conjuguée à une période électorale avaient « renforcé les effets d’un cycle baissier amorcé dès 2019 », observe Jean-Philippe Jarno.  Selon les chiffres de l’Observer, après avoir établi un record de 9 299 mises en vente en 2017, le nombre de biens sur le marché a connu une décrue continue jusqu’en 2019, avant de souffrir une chute brutale en 2020 (4351 mises en vente).

Et, malgré une reprise de l’activité, cette tendance ne s’est pas inversée en 2021 où seulement 4 351 logements neufs ont été livrés sur l’aire urbaine de Toulouse. Soit 5 % de moins que l’année précédente et 39 % que sur la période précédant la crise. Un apport de bien disponibles sur le marché le plus bas depuis 2009 et trop maigre pour renflouer un stock déjà limité.

Une reprise des ventes…

À l’inverse, l’ObserveR constate une augmentation de 14 % des ventes au détail de logements neufs à Toulouse, par rapport à l’année précédente (5 391 biens vendus en 2021), sans toutefois retrouver les niveaux d’avant crise. Cette reprise étant essentiellement portée par la croissance de la clientèle de propriétaires occupants, notamment du fait des accessions aidées. La part des transactions réalisées par les promoteurs, toujours importante, étant proportionnellement en baisse. « Le marché a confirmé sa réactivité et la présence d’une crise de l’offre et non de la demande », analyse le président de l’observatoire.

…et une hausse des prix

Ce faible apport de logements neufs, conjugué à une timide reprise de la demande et des ventes, a pour principale conséquence d’entretenir une réduction des stocks et une forte tension du marché. À la fin de l’année 2021, l’aire urbaine toulousaine ne comptait plus que 3612 de biens disponibles, contre 3962 en 2020 (moins 27 %) et 4498 en 2019 (moins 37 %). De quoi, sous l’effet de la loi de l’offre et la demande, accentuer la hausse systémique des prix. Le prix de vente moyen atteignant, sur l’aire urbaine de Toulouse, 4 028 euros par mètres carrés pour un appartement (hors HLM et stationnement). Soit une augmentation de 3,3 % par rapport à 2020 et 4,3 % par rapport à 2019. Les prix sur le territoire métropolitain suivent la même tendance et se situent, en moyenne, à 4 304 euros par mètre carré. Pour une hausse des prix spectaculaire de près de 20 % sur les 10 dernières années.