La région Occitanie manque déjà de 11 000 logements (et ce n’est que le début…)

29 000 nouveaux logements par an seront nécessaires d’ici 2050 en Occitanie. Mais l’offre a du mal à suivre la demande. La construction neuve est effectivement à la baisse.

29 000. C’est le nombre de nouveaux logements nécessaires par an d’ici 2050 en Occitanie. Et ce, afin de loger les futurs habitants. Il faut dire que la région présente « un fort dynamisme démographique », comme le relève l’Institut national des statistiques et des études économiques (Insee) dans sa dernière étude. En effet, l’Occitanie, qui comptait 2,8 millions de ménages en 2021, devrait en recenser 570 000 de plus en 2050 (+20%), faisant de la région la deuxième plus dynamique derrière la Corse. Et tout le territoire en profiterait. Le nombre de ménages devrait effectivement augmenter dans l’ensemble des départements d’ici 2050, même si la hausse serait la plus forte en Haute-Garonne et dans l’Hérault (+0,9% chaque année).

Pourquoi le nombre de ménages va autant augmenter en Occitanie ?

Ce qui s’explique principalement par la hausse du nombre d’habitants. Le dynamisme démographique de ces deux départements, qui accueilleraient 63% des nouveaux ménages de la région, est effectivement important. Mais d’autres raisons expliquent cette augmentation du nombre de ménages en Haute-Garonne et dans l’Hérault et le reste de la région, notamment « l’évolution des comportements de cohabitation ». L’Insee détaille : « Des séparations plus nombreuses et une propension plus importante à vivre seul contribuent à la diminution de la taille des ménages ». D’ailleurs, le nombre de ménages d’une seule personne serait supérieur à celui des couples à partir de 2035 en Occitanie, à l’exception du Tarn-et- Garonne, du Tarn, de l’Aveyron et du Gers.

Enfin, le nombre de ménages augmenteraient en raison du vieillissement de la population. « En effet, une population plus âgée se traduit par une proportion plus élevée de ménages d’une ou deux personnes. L’accroissement du nombre de ménages lié au vieillissement de la population se produirait surtout de 2021 à 2035, avec l’arrivée des générations de baby-boomers dans les classes d’âge élevées », précise l’institut. Autant de raisons qui feraient passer la taille moyenne des ménages de 2,19 personnes à 1,91 personne en Occitanie en 2050. Ce qui induit « un besoin de davantage de logements pour héberger le même nombre d’habitants », souligne l’Insee dans son étude menée avec la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement d’Occitanie.

Où se concentrent les besoins de logements dans la région ?

Toutefois, cette hausse du nombre de ménages n’est pas la seule composante des besoins de logements dans la région. En effet, l’institut évoque également « la résorption du mal-logement, le renouvellement du parc existant, l’évolution du nombre de résidences secondaires et de logements vacants, les changements d’affectation des bâtiments, les fusions ou scissions de logements ». Quant à la localisation de ces besoins, l’Insee révèle quelques disparités. Ainsi, les besoins de logements concerneraient surtout les territoires à la démographie dynamique comme les métropoles toulousaine et montpelliéraine, mais également ceux de l’axe méditerranéen ainsi que le Nord et l’Est du bassin toulousain.

Problème, la construction de logements neufs ne suit pas la demande. Au contraire, elle baisse depuis plusieurs années. En cause : « la hausse des taux d’intérêt et de l’augmentation des coûts de construction ». Ainsi, 31 500 logements ont été mis en chantier en 2024, contre 46 700 en 2017. Ce qui n’a permis de couvrir que 75% du besoin l’année dernière, soit un déficit de près de 11 000 logements. Et cette baisse de la construction neuve devrait se poursuivre. L’Insee ne prévoit effectivement que 15 000 logements neufs à la fin des années 2040, alors qu’il en faudrait 27 100 pour répondre au besoin.

Quelles solutions face à ces besoins de logements ?

La construction neuve ne pourra donc pas répondre au besoin dans les années à venir. Les pouvoirs publics misent ainsi sur la résorption de la vacance ou la densification de la construction. Selon l’institut, les logements vacants contribueraient en effet à 8% des logements supplémentaires sur la période 2021-2050 et les résidences secondaires à 10% des besoins. Et ces hypothèses pourraient se confirmer. « La part des logements vacants a tendance à baisser et les politiques de lutte contre la vacance devraient voir leurs effets dans les années à venir », affirme l’Insee qui conseille de concentrer « l’effort de réduction » dans « les zones tendues où la vacance est plus faible, mais où elle constitue un enjeu important pour réduire les besoins en nouveaux logements ».

La part de résidences secondaires est elle aussi à la baisse, « en partie en raison de la pression fiscale », note l’institut. « Dans les pôles urbains ou leurs couronnes situés dans des zones touristiques et dotés d’un nombre important de résidences secondaires, la tension immobilière est forte et l’enjeu important », affirme-t-il. Pour preuve, « sous l’hypothèse d’une baisse de deux points de la part de résidences secondaires, les besoins en logements d’ici 2035 baisseraient de 21% par rapport à ceux estimés ». Ce qui représenterait une diminution de 7 800 logements par an. Un chiffre non négligeable compte tenu de l’important besoin.