La crise du bureau : où sont les entreprises toulousaines ?

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Vacants. Véritable serpent de mer toulousain, la problématique des bureaux vides reste inquiétante. L’année 2014 semble amorcer une reprise dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Mais la ville compte encore plus de 200 000 m2 de locaux inoccupés, ce qui freine les investisseurs. Un cercle vicieux ?

 

Le monde attire le monde. Le marché du bureau n’échappe pas à la règle. Les 213 000 m2 de stock disponible à la fin 2014 ne sont pas pour rassurer les gros portefeuilles… « C’est une vitrine négative, il faut la traiter car c’est une mauvaise publicité pour la ville »,  regrette Julie Pasques, qui a créé en 2012 sa société de conseil en immobilier d’entreprise, Immoplus 31, après avoir travaillé plus de 20 ans dans des gros groupes basés à Toulouse. Pourtant, lorsqu’on analyse les chiffres de plus près, on se rend compte « que plus de 30 000 m2 de ce stock se situe à Bordelongue et si on enlève l’immobilier obsolète il ne reste plus grand-chose à proposer ! C’est le paradoxe du marché toulousain ». Bordelongue, le mot est lâché. Le quartier situé sur la Zone Franche Urbaine de Toulouse, sensée redynamiser le quartier touché par l’explosion AZF, est devenu la bête noire des agents en immobilier d’entreprise. « Il y a eu une erreur de casting au démarrage car l’offre est inadaptée à la clientèle ZFU », lance Pascale Cieutat, directrice de DTZ Toulouse (entreprise de conseil en immobilier d’entreprise) et membre de l’OTIE (Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise). « C’était trop beau, trop grand, trop cher », résume Julie Pasques. La ZFU, située dans des quartiers sensibles, « n’a pas une image business » poursuit-elle. En revanche, elle permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.

La cible est donc des entreprises qui se lancent ou « qui cherchent une opportunité financière », explique Pascale Cieutat. Or, les surfaces proposées à Bordelongue sont beaucoup trop grandes pour cette demande. « Les gens qui sont attirés par la ZFU cherchent des locaux entre 50 et 150 m2 or les offres se situent plutôt entre 250 et 500 m2 », signale Julies Pasques. Le loyer représente 75% du CA d’une entreprise, donc la tendance est « à la densification et à la rationalisation des locaux, aujourd’hui, on compte un poste de travail pour deux ou trois personnes », révèle Nadia Terki, responsable du centre d’affaire Multiburo Toulouse. Si l’on ajoute à ce problème, l’accès routier qui laisse à désirer, car il manque un accès nord depuis l’aéroport, et l’absence de transports en commun pour desservir la zone, on comprend la réticence des investisseurs. Pour autant, il y a encore de l’espoir chez les professionnels du secteur. « Ce stock va s’écouler petit à petit mais ça va prendre du temps », selon Pascale Cieutat. « À force d’avoir ces retours de terrain, Crédit Suisse (propriétaire des immeubles à Bordelongue, ndlr) fait des efforts pour baisser les prix, mais re-diviser les lots coûterait trop cher », ajoute Julie Pasques, qui estime qu’il y a une responsabilité collective autour de ce problème « car il faut également revoir les aménagements du quartier pour le rendre plus attractif ». En outre, ces bâtiments, qui ont plus de 5 ans, vont passer cette année dans la catégorie « seconde main » alors que beaucoup n’ont jamais été occupés, ce qui va également faire baisser les prix. Autre avantage d’investir à Bordelongue : « C’est la seule zone où l’on peut encore bénéficier de mesures d’accompagnement, par exemple, la prise en charge pour des travaux d’aménagement intérieur ou encore des mois de gratuité pour faciliter l’entrée du locataire ». Marie-Jeanne Fouqué, adjointe au maire en charge de l’emploi et de la réinsertion professionnelle, tient à rappeler « les dispositifs d’aide qui existent pour aider les gens à créer leurs entreprises grâce à la pépinière de Bordelongue, nous avons aussi un accueil pour orienter et conseiller les personnes qui veulent s’installer en ZFU ». Elle croit en outre en « la reprise de l’activité économique » qui devrait être favorable à Bordelongue « car il faut rappeler que ces immeubles ont été livrés en pleine crise, en 2010 ».

Bref, l’heure est à l’optimisme, ingrédient indispensable pour booster la demande. En attendant, d’autres secteurs sont en plein boom. Sur le dernier trimestre 2014, 60% des transactions immobilières de bureaux ont été réalisés à Basso Cambo et Borderouge. « L’effet métro est indiscutable », selon Pascale Cieutat. Mais le nord ouest toulousain, reste la zone la plus attractive. En 2014, trois opérations d’envergure réalisées à Blagnac avec Airbus, Safran et Akka, ont permis de réaliser une bonne année en termes de transactions, par rapport à 2013 : « Nous avons vendu des surfaces d’une taille exceptionnelle, c’est un phénomène que nous connaissons depuis 5-6 ans car le marché toulousain reste dynamique », avance la directrice de DTZ. 2015 s’annonce d’ores et déjà comme une bonne année « car nous avons deux opérations importantes prévues à Labège, dont une avec Thalès », annonce-t-elle. Mais tous les yeux risquent de se tourner vers la Cartoucherie, écoquartier près de Purpan, où « nous avons déjà des touches et des signatures en cours », révèle Pascale Cieutat. Des travaux devraient commencer d’ici la fin de l’année et à terme, 100 000 m2 de bureaux vont sortir de terre. De quoi satisfaire une « clientèle centre-ville », où il y a une pénurie d’offres. Des signaux positifs, mais les professionnels restent prudents…  Julie Pasques le concède : « Si on a des outils performants pour savoir ce qui s’est passé sur une année, on a beaucoup plus de mal à prédire l’avenir  ! »

 

Le marché toulousain en chiffres :

4 200 000 m2 : le parc de bureaux toulousains

213 000 m2 : le stock disponible fin 2014

35 000 m2 : le stock disponible à Bordelongue fin 2014

142 000 m2 ont été vendus en 2014, contre 112 600 m2 en 2013

44% des ventes sont réalisées dans le Nord Ouest Toulousain

 

 

 

 

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