[Interview éco] Les Toulousains investissent

De nombreux Toulousains empruntent pour accéder à la propriété, mais quel est leur profil ? Quelles sont la conjoncture du moment et les tendances du marché ? Réponses avec le courtier Didier De Oliveira, directeur de l’agence Meilleurtaux.com à Toulouse.

Didier De Oliveira, de plus en plus de Toulousains font appel au service d’un courtier. Est-ce un nouveau phénomène ?

Cela devient effectivement de plus en plus évident, d’abord parce que de nombreux partenaires prescripteurs guident les clients vers les courtiers, ensuite parce que cette profession est désormais entrée dans les mœurs. Cependant, nous ne couvrons que 25 à 30% des parts de marché.

Ce marché immobilier justement, quelle est sa situation à Toulouse ?

Il se porte globalement bien : les prix n’évoluent pas, excepté sur la première et deuxième couronne où ils baissent, essentiellement sur des biens importants (plus de 400 000€). À Toulouse, le marché est dynamique par rapport à d’autres grandes métropoles, eu égard au secteur aéronautique qui engendre un flux de population et des besoins.

Existe-t-il un profil de l’emprunteur toulousain ?

En moyenne, les Toulousains achètent à 33-34 ans, disposant à deux de 5 000€ mensuels. Le prêt moyen étant de 210 000€. Les primo-accédants représentent 70% de l’activité et font plus facilement appel à un courtier capable de les renseigner au mieux sur les biens disponibles et de les aiguiller sur les meilleurs taux.

Concernant les apports, les emprunteurs sont-ils mieux armés ?

Aujourd’hui, il est nécessaire de disposer en moyenne d’un apport permettant de couvrir au moins les frais de notaire, garanties et frais de dossier, c’est-à-dire 10% de l’opération. Il s’agit d’un minimum pour que les banques acceptent d’étudier une demande de prêt, mais la moyenne des apports se situe à 20%. La période où les organismes de crédit acceptaient de débloquer un prêt sans apport est révolue depuis la crise économique. Le montant de l’emprunt dépendant du prix du m² (entre 2 500 et 2 700€ à Toulouse), il est plus élevé dans notre agglomération qu’ailleurs.

« Les conditions sont donc idéales pour emprunter ou du moins pour ne pas hésiter bien longtemps»

La durée des emprunts a-t-elle évolué ?

Nous restons sur des durées de 20 à 25 ans, mais tout dépend de l’âge de l’emprunteur. Pour une première acquisition effectuée par une personne de moins de 30 ans, la durée du prêt n’a que peu d’importance car les taux étant bas, le surcoût n’est pas significatif. En revanche, passés 35-40 ans, les gens essaient de gagner 5 ans sur la durée du crédit.

Vous abordez le sujet des taux, qu’en est-il aujourd’hui ?

Depuis 2008, ils ont chuté et malgré quelques soubresauts, ils sont historiquement bas depuis l’été dernier. Sur un emprunt de 15 ans, le taux peut se négocier à 1,90 en moyenne, sur 20 ans à 2,10 et sur 25 ans à 2,35. Les conditions sont donc idéales pour emprunter ou du moins pour ne pas hésiter bien longtemps.

Une fois la décision d’achat prise, les Toulousains ont-ils tendance à prendre leur temps pour choisir un bien ?

Pour un primo-accédant, l’achat reste un gros investissement qui demande réflexion. Ils sont vigilants et prennent le temps de se renseigner et de négocier. Ainsi, il s’écoule en moyenne trois mois entre la signature d’un compromis et l’acte de vente. Du côté des vendeurs, la négociation (environ 10% du prix) est aujourd’hui plus acceptée qu’auparavant mais pour limiter une trop forte baisse du bien, ils ont tendance à le surévaluer.

La loi Pinel a-t-elle porté ses fruits ?

Nous avions observé un fléchissement suite à la promulgation de la loi Duflot mais la loi Pinel, elle, redynamise le marché car elle permet notamment aux acquéreurs de louer leur bien à leurs ascendants et descendants. Rassurés, ils ont ainsi tendance à réinvestir, ce que nous confirment également nos porteurs d’affaires.

La période est donc propice pour le secteur immobilier ?

Ce dynamisme retrouvé annonce des lendemains plutôt corrects. De même, les taux étant très bas, c’est le moment pour renégocier ses crédits. Trois paramètres constituent un profil idéal : 15 ans de durée restante, 80 à 90 000€ de capitaux restant dus et 0,70 à 0,80 d’écart entre le taux obtenu et le taux actuel. Alors, il faut absolument renégocier son crédit, conseil de professionnel…