Immobilier neuf à Toulouse : la crise sanitaire a aggravé la pénurie de l’offre en 2020

Observé avant l’épidémie de Covid-19, l’effondrement du marché de l’immobilier neuf a encore été renforcé par les effets de la crise sanitaire à Toulouse.

Il n’y a jamais eu aussi peu de logements mis en vente en promotion immobilière depuis 2009 à Toulouse. A l’échelle de l’aire urbaine, l’ObserveR de l’immobilier toulousain en a recensé seulement 4313 en 2020, contre 7000 l’année précédente. Soit un effondrement de 38%. « Cette situation n’est pas uniquement liée à l’épidémie de Covid-19. Cela fait sept trimestres consécutifs que nous constatons une diminution des mises en ventes. Cette pénurie, désormais structurelle, s’est accélérée avec la crise sanitaire, le confinement et le contexte électoral », analyse Jean-Philippe Jarno, président de l’ObserveR.

Un marché de l’immobilier neuf en sous offre à Toulouse

Cette chute s’accompagne inévitablement d’une baisse des transactions de 36% dans l’aire urbaine de Toulouse. 5818 logements neufs y ont été vendus en 2020. De plus, le manque de renouvellement de l’offre a accentué le faible niveau de stock avec seulement 4693 logements disponibles à la vente en fin d’année. « Le marché est en situation de sous offre avec moins de neuf mois de stock théorique. Il ne permet pas de répondre aux besoins d’autant que la demande est toujours soutenue. Les clients sont présents, notamment les investisseurs », assure l’expert. Si ces derniers représentent encore 62% des acheteurs, cette part a plutôt tendance à baisser ces dernières années au profit des ventes à des acheteurs occupants. « Auparavant, on atteignant les 80%. Ce rééquilibrage est bénéfique », avance Jean-Philippe Jarno.

Inadéquation de l’offre avec la demande de petits de logements

Autre difficulté : l’inadéquation de l’offre en terme de typologies de biens. Le stock de petits logements (T1/T2) continue en effet de baisser. Ces derniers ne représentent que 24% du marché contre 47% pour les T3. « Cette offre de petits logements est dérisoire et continue de baisser. Il y a une décorrélation avec les besoins des clients, qui dépendent forcément de leur budget. », observe Jean-Philippe Jarno.

La hausse des prix continue mais à tendance à ralentir

Avec une pénurie d’offre, et une demande toujours présente, les prix, eux, continuent de grimper dans l’aire urbaine. Le prix moyen des logements neufs a augmenté de 1% en 2020 pour s’établir à 3920 euros le m² dans le collectif libre (hors stationnement). Cette hausse a toutefois tendance à ralentir par rapport aux années précédentes. En moyenne, il faut débourser 143 500 euros pour un T1, 182 900 euros pour un T2, 236 400 euros pour un T3 et 316 400 euros pour un T4.

Une pénurie encore plus prononcée à Toulouse même

En ce qui concerne la ville centre, le constat est le même, voire un peu plus prononcé. A Toulouse même, l’ObserveR a enregistré en 2020 une baisse de 45% des mises en ventes et de 40% des transactions. Le stock de logements disponibles à la fin de l’année (2240) est lui aussi en baisse de 13% par rapport à la même période en 2019. Du fait de cette pénurie plus importante à Toulouse, les prix y ont plus fortement augmenté (+3%). Le prix moyen du m² atteint 4167 euros.

L’aéronautique attire toujours

La ville rose ne concentre, en revanche, plus que 46% des ventes en promotion immobilière, contre 54% en 2019. Ce qui fait dire à Jean-Philippe Jarno que le marché s’équilibre. Par ailleurs, ce dernier se félicite de l’attrait toujours important dont bénéficie le secteur ouest de la première couronne. « Cela prouve que l’aéronautique est toujours présent et qu’il n’y a pas d’effet de défiance envers Toulouse », affirme-t-il.

« Un moment compliqué pour la promotion immobilière »

Si l’immobilier neuf se porte encore légèrement mieux à Toulouse que dans d’autres métropoles selon ce dernier, il espère toutefois que 2021 sera l’année de l’inversion de la tendance avec une production plus importante que les ventes. « Nous sommes dans un moment compliqué pour la promotion immobilière avec un syndrome de rejet de la construction de la part de la population. Il faut arriver à trouver un équilibre entre les préoccupations des habitants et le besoin de loger tout le monde », conclut Jean-Philippe Jarno.