[Immo] Philippe Pailhes : « Nous redoutons une augmentation des prix de 3% à 5% »

Transactions. La chambre des notaires vient de publier les derniers chiffres de l’immobilier en Haute-Garonne. Ces derniers font état d’un marché local dynamique et prévoient une évolution des prix. Maître Philippe Pailhes, responsable immobilier, livre son analyse.

Philippe Pailhes, lors du dernier point immobilier de la Chambre des notaires, la tendance était à l’optimisme. Est-ce toujours le cas en Haute-Garonne?

Cet optimisme s’est confirmé par une augmentation des volumes (soit un total de 22 000 à 25 000 ventes), puisque nous avons enregistré 7% de transactions d’appartements en plus (4 à 6 000 ventes d’appartements neufs, le double pour les anciens), et 6% de maisons (environ 10 000 ventes), sur un an. Ce marché est donc bien orienté : 30% de ventes d’appartements neufs en plus grâce à la loi Pinel. Seul le marché du terrain à bâtir, en recul de 20%, souffre un peu car il est maintenant plus ou moins réservé à des primo-accédants, jeunes, à budget limité, ayant des difficultés à concrétiser leur crédit. Je m’explique : pour s’adapter à cette demande, l’offre a dû réduire progressivement les surfaces des terrains pour justement passer dans le financement. Ainsi, les professions intermédiaires et les cadres supérieurs n’achètent plus de terrains, qu’ils trouvent trop petits, au profit de maisons anciennes qu’ils peuvent rénover.

Le neuf a donc toujours la côte…

Nous avons noté une reprise en début d’année. Le neuf a retrouvé ses investisseurs, d’autant que ces derniers hésitent moins à miser sur l’immobilier que par le passé, les placements financiers et autres livrets d’épargne voyant leurs performances s’éroder. Ainsi, les Français réinvestissent massivement dans la pierre. Les acquéreurs qui choisissent de se tourner vers le neuf le font stratégiquement pour avoir accès à une réduction d’impôts, il est donc réservé à une partie de personnes fiscalisées. L’ancien séduit plutôt les acheteurs voulant effectuer un placement sécurisé, sur des appartements de petites surfaces à moins de 100 000 euros.

Quelle est la répartition des transactions géographiquement ?

Les volumes sont essentiellement concentrés sur Toulouse et sa première couronne car les marchés du Comminges et du Luchonnnais sont plus en difficulté. Au milieu, de Saint-Gaudens à Muret, le marché n’est pas non plus très performant. Les acquéreurs ne cherchent plus de terrains à bâtir à 40 kms de Toulouse ni des maisons à 25 kms. Nous observons donc une recentralisation des achats due essentiellement aux déplacements urbains.

Et au sein même de Toulouse, les prix ont-ils évolué en 2015 ?

Pas de grands changements : nous gardons le carré magique, à savoir Capitole, Carmes, Saint-Georges et Ozenne qui restent les quartiers les plus chers, entre 3 600 et 4 000 euros le mètre carré, mais qui affichent une bonne performance de ventes. St Cyprien, qui avait connu une contre-performance depuis trois ans, retrouve des couleurs et affiche une moyenne de 3 600 euros le m². Globalement, les prix sont stables, excepté sur les quartiers Croix de Pierre, Fer à cheval et Arènes qui retrouvent des parts de marché perdues à cause du tramway qui avait perturbé les volumes. De même, les orientations sont bonnes sur Compans Caffarelli grâce à la proximité du centre universitaire. En revanche, nous n’avons pas encore de confirmation de prix sur Matabiau et Marengo car l’indécision quant à la réfection de la gare suite à la non-confirmation de l’arrivée de la LGV, perturbe nos prévisions. Toulouse est donc globalement stable avec une baisse de 0.4%.

« Le neuf a retrouvé ses investisseurs »

Qu’en est-il des agglomérations périphériques ?

Balma est toujours la commune la plus chère, tant pour les appartements que pour les villas, et ce depuis 10 ans. Il n’y a pas eu de révolution non plus sur les prix du marché des villes attenantes à Toulouse. Même si le volume a ré-augmenté, il reste habituel puisqu’aucune politique locale n’est venue le perturber ni en termes de réaménagement urbain ni de transport.

La 3^e ligne de métro viendra quand même bouleverser les prix…

Tout à fait, mais rien n’étant encore fixé pour le tracé et la localisation exacte des stations de métro, rien de bouge pour l’instant. De plus, la livraison ne devrait pas avoir lieu avant 2024. L’impact sur les marchés existera, c’est indéniable, mais quand les choses seront plus avancées.

Par rapport aux sous-seings privés signés en début d’année 2016, quelles sont vos projections ? Peuvent-ils influencer les prix ?

En 2015, nous notons des augmentations des ventes, mais pas de hausse de prix qui eux sont restés stationnaires… ce qui ne devrait pas durer ! Aux vues des sous-seings privés signés en début d’année, plus importants qu’en début 2014, nous redoutons une augmentation des prix de l’ordre de 3% à 5%. Les volumes semblent donc être en augmentation ce qui permettra aux vendeurs de consentir moins d’effort sur les prix, au grand dam des acheteurs.

Les baisses d’honoraires des notaires récemment annoncées vont-elles avoir une incidence sur les volumes ?

Il s’agit d’une bonne nouvelle pour les acquéreurs, mais cette mesure reste limitée : les notaires pourront consentir une réduction de 10% de leurs honoraires sur une fraction supérieure à 150 000€. Cela conduit à des réductions de 40 à 200€ en moyenne. Autant dire que cela ne va pas modifier les conditions de cessions.