Frédéric Giral : « Un marché raisonnable et dynamique »

STABILITE. A quelques jours du Salon de l’immobilier, la Chambre des Notaires fait le point sur la situation du marché dans la région toulousaine. Maître Frédéric Giral, délégué Institut notarial de l’immobilier, décrypte les indicateurs et dégage une tendance plutôt optimiste.

Frédéric Giral, quel est l’état du marché immobilier sur l’agglomération toulousaine?

Nous distinguons trois marchés différents : les appartements, les maisons et les terrains à bâtir. En Haute-Garonne, et plus spécifiquement à Toulouse et première couronne, le premier est assez stationnaire, le second a un peu baissé (-2% sur l’année), quant au troisième il souffre et chute de 14% en termes de volume des ventes et de 3% en termes de prix. A noter, une hétérogénéité du marché pour les maisons individuelles, selon qu’elles soient situées à Toulouse, en première couronne ou que l’on s’éloigne vers le Sud du département : plus on s’éloigne de la ville rose et plus le marché chute, quand la métropole reste un booster et tient les trois marchés. Une projection sur les sous-seings privés signés en juillet dernier, nous permet d’annoncer une tendance positive où les prix auraient, dans les deux mois qui viennent, tendance à remonter. Les volumes étaient déjà en augmentation de 5 à 6% en un an pour les maisons et les terrains à bâtir et, de manière générale, quand les volumes augmentent, les prix suivent. Lié à des taux d’intérêt bas et un regain de confiance général, l’amélioration est palpable alors qu’il était annoncé une baisse. Le marché reste donc raisonnable mais actif, à l’exception des terrains à bâtir, les dossiers administratifs pour une construction étant tellement lourds et les normes tellement contraignantes que les acquéreurs se découragent.

L’offre et la demande sont-elles en adéquation ?

Les vendeurs étaient restés sur des positions d’avant-crise, sur des prix élevés quand les acquéreurs, frileux, étaient peu nombreux, les deux avaient donc du mal à se rencontrer. L’augmentation des volumes observée aujourd’hui est ainsi le résultat d’une adéquation entre l’offre et la demande, les vendeurs ayant revus leur prix à la baisse et les acquéreurs étant plus présents.

Quelle est la différence entre le neuf et l’ancien ?

On note une grosse progression, sûrement due aux avantages que confère la loi Pinel, sur le neuf pour l’année en cours notamment concernant les appartements, de l’ordre de 20% sur Toulouse et la première couronne, là où se situent les programmes immobiliers. Quant à l’ancien, le prix médian des maisons est de 225 000€ sur le département qui recèle de fortes disparités puisque quelques communes comme Toulouse (300 000€), Castanet, Balma (400 000€)… affichent un prix médian supérieur. Plus on s’éloigne de Toulouse et plus les prix sont inférieurs à 225 000€, comme à Saint-Gaudens où le prix médian est de 100 000€ et continue de baisser.

« Une surface raisonnable au dépend d’un achat plaisir »

Ainsi, le phénomène qui poussait les acquéreurs à s’éloigner de Toulouse est-il toujours aussi prégnant ?

Ils y sont parfois contraints mais l’idée de faire 40 kms pour rejoindre son lieu de travail ne fait plus partie des concessions que sont prêts à faire les acquéreurs pour accéder à la propriété. Une barrière psychologique s’est dressée à 30 kms de Toulouse. Certes, plus on s’éloigne et moins les biens sont chers, mais les acquéreurs préfèrent désormais faire le choix d’une surface de logement plus petite ou d’un terrain moins important mais situé plus près, que d’un bien qui correspond à leur rêve mais plus éloigné. La demande porte ainsi à 42% sur des terrains de moins de 600 m², quand la maison la plus vendue est une quatre pièces (40%) et dispose d’une surface raisonnable au dépend d’un achat plaisir. Il y a quelques années, l’immobilier était spéculatif pour enregistrer des plus-values importantes, désormais il s’agit pour les acquéreurs d’un marché d’utilité. Ils n’achètent pas pour faire une affaire mais pour y vivre. Ainsi, tout est plus raisonnable, que l’on parle de taille, de situation géographique ou de budget.

Sur Toulouse, quels quartiers sont les plus chers ?

Concernant les appartements, l’hyper-centre (St Etienne, Capitole, St Georges) se place au-dessus de 4 000€ le m² et reste une valeur sûre puisqu’ils conservent leur côte. En revanche, on observe une baisse du quartier St Cyprien qui avait pris son envol et atteint des prix assez importants au-delà de 3 000€ le m². Concernant les maisons, c’est la Côte pavée qui enregistre les prix les plus forts, à plus de 400 000€ le prix médian, de même que le Grand Rond. Pour le reste, les prix stagnent. Seul, St Simon connaît une baisse des prix.

Et concernant les villes de l’agglomération ?

Ramonville, Balma, Tournefeuille restent les plus chères. En revanche St Orens connaît une décote en raison du parc immobilier vieillissant.

Alors Toulouse fait-elle toujours figure d’exception dans le marché immobilier français ?

Pour une grande ville, Toulouse reste abordable. Nous sommes classés au 6^e rang des grandes métropoles avec un prix médian à 2 500€ le m² pour les appartements quand Bordeaux est à plus de 3 000€. Notre ville bénéficie d’une évolution positive encore cette année ce qui n’est pas le cas de certaines grandes métropoles comme Marseille. Toulouse dispose de logements à des prix raisonnables et conserve une attractivité, un dynamisme mesuré. Ainsi, les perspectives sont plutôt favorables.