Revenus Immobiliers : Vous avez dit location meublée ?

Jean François Emonet
Jean François Emonet, gestionnaire de patrimoine

Une solution souvent possible pour « supprimer ses impôts fonciers » !

Exemple : Supposons qu’une personne hérite d’un petit appartement et souhaite le louer pour en retirer des revenus réguliers. Deux solutions s’offrent à elle : elle peut le “louer vide” (location nue) ou le garnir de meubles pour le “louer meublé”. En pratique, ces deux situations semblent assez proches, pourtant elles divergent considérablement sur le plan fiscal et sur le plan juridique.

 

Ça veut dire quoi “meublé” ?

Si un logement est loué meublé, cela signifie par définition qu’il doit être garni de meubles pour que le locataire puisse y habiter en apportant un minimum d’affaires. Quel est le mobilier indispensable à mettre à sa disposition? Est-ce qu’un canapé-lit, une table et quelques chaises suffisent ? A partir de quel équipement bascule-t-on de la location nue à la location meublée ?

Désormais, la liste des éléments indispensables qui doivent équiper le logement pour une location meublée à titre de résidence principale est précisée par un décret. Il s’applique à tous les baux signés à compter du 27 mars 2014 (Cf. Tableau ci-dessous) sachant que chaque pièce du logement doit être équipée conformément à sa destination.

Liste du mobilier nécessaire à préciser lors de la signature du bail :

Literie complète, dispositifs d’occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four…, réfrigérateur…, vaisselle nécessaires aux repas, ustensiles de cuisine, tables et sièges, étagère de rangement, luminaires, matériel d’entretien adapté

A titre d’illustration, la loi ALUR de 2014 a instauré deux types de baux pour les locations à titre de résidence principale, avec des différences sensibles. Ainsi, pour une location vide, la durée minimale du bail est normalement de trois ans renouvelable. Pour une location meublée, cette durée est d’un an renouvelable, voire de neuf mois sans reconduction tacite si le locataire est un étudiant. Autre exemple, les “charges récupérables du locataire” peuvent faire l’objet d’un forfait en location meublée, ce qui n’est pas le cas en location nue.

Mais c’est sur le plan fiscal que les différences sont les plus sensibles.

En effet, l’administration fiscale considère que la location meublée ne génère pas de revenus fonciers, mais relève des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, cela signifie que l’on peut déduire des loyers encaissés la plupart des charges acquittées (par exemple les coûts d’acquisition d’immeuble, les frais de comptabilité). Et, surtout, on peut amortir à la fois les meubles et les immeubles, lorsqu’on est soumis au régime réel des BIC. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée. Et cela change tout pour un même loyer perçu.

 

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Après avoir déduit les intérêts d’emprunt en cours et les divers frais et charges, la base imposable (la plus claire) est nettement réduite par rapport au cas des revenus fonciers. Elle est parfois nulle pendant de longues années, notamment en cas de financement des immeubles à crédit.

L’économie d’impôt et de prélèvements sociaux qui en résulte peut être spectaculaire sur une longue période.

A terme, en cas de revente du bien, le loueur en meublé non professionnel sera taxé comme un particulier qui vend son immeuble. Il bénéficie ainsi, sur sa plus-value immobilière, d’une exonération progressive d’impôt et de prélèvements sociaux, sans que les amortissements déduits soient pris en compte.

 

Puis-je transformer une location nue en location meublée ?

Cette transformation est normalement possible. Cependant, lorsque la location est saisonnière et que l’appartement se situe dans certaines communes (plus de 200 000 habitants ou avec une décision de la mairie dans ce sens) alors une autorisation administrative est nécessaire. Cette autorisation peut être limitée ou provisoire et elle est en principe attachée à la personne qui l’a sollicitée. Elle n’est pas transmissible sauf exception.

Attention, les sanctions en cas de non-respect de cette procédure peuvent être très lourdes.

 

Comme pour le régime « micro foncier » il est possible sous conditions de choisir un régime « micro-BIC » pour n’être imposé que sur une fraction de ses recettes, sans déduction des charges.

(Etude chiffrées à réaliser) Dans ces conditions, on amortit évidemment plus les actifs

Ici, la fraction meublée est mieux traitée que les revenus fonciers

 

BON À SAVOIR

- Lorsque la location meublée dépend du régime réel d’imposition, l’investisseur doit adhérer à un centre de gestion agréé pour éviter une majoration de 25 % de son revenu imposable.

- Les loyers issus de location meublée sont, en principe, non soumis à TVA. Attention, ce n’est plus le cas si la location est consentie à l’exploitant d’une résidence de tourisme classée (ou assimilé) ou dans des conditions proches de l’hôtellerie (notamment, les maisons de retraite, les résidences pour étudiants, les chambres d’hôtes…).

- La détention d’un immeuble par une société civile n’est pas compatible avec l’activité de location meublée. Plus exactement, si la société civile exerce une activité commerciale habituelle, elle est normalement soumise de droit à l’impôt sur les sociétés. L’économie de l’opération peut en être alors chamboulée.

- Important lors de la signature du bail : un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être réalisés, en même temps que l’état des lieux traditionnel, et joints au contrat de location. Il n’y a donc pas d’échappatoire.

Or, on constate en pratique que le mobilier est rarement parfaitement complet. Le propriétaire devra donc rajouter les éléments manquants pour éviter des complications avec son locataire, mais aussi avec l’administration fiscale.

Quelles seraient les conséquences potentielles si le propriétaire ne fournissait pas le minimum requis ?

Les répercutions pourraient être assez sérieuses si l’on aboutissait à une requalification en location nue. En effet, les revenus encaissés par le propriétaire ne seraient plus considérés comme relevant des BIC, mais comme des revenus fonciers. Les charges déductibles ne seraient alors plus les mêmes et les amortissements ne seraient plus pris en compte… L’économie de l’investissement s’en trouverait modifiée. Les déclarations fiscales futures (voire passées) seraient à revoir avec pour conséquence des impôts et des prélèvements sociaux supplémentaires.

 

En conclusion, la location meublée mérite vraiment qu’on s’y intéresse pour développer un patrimoine et percevoir des revenus avec une fiscalité adoucie. Pour mieux en mesurer les avantages et les inconvénients, nous reviendrons dans notre prochaine newsletter sur ses autres aspects importants : quel est l’intérêt d’une location meublée professionnelle ? Peut-on utiliser une société pour investir ? Autant de sujets à connaître pour une optimisation réussie…

 

 

Notre conseil : toute modification de statut et de nature de revenus doit se faire dans le cadre d’une étude patrimoniale globale intégrant des choix sur des horizons à long terme

Etude sur : www.sic-patrimoine.com



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