Logement en Midi-Pyrénées ; Face à l’afflux de population, une forte croissance du parc locatif privé

L’habitat représente un enjeu majeur, tant pour satisfaire un besoin essentiel et un droit fondamental des ménages que pour accompagner le développement des territoires. La direction régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (Dreal) et la direction régionale de l’Insee se sont associées pour réaliser un diagnostic sur la situation du logement en Midi-Pyrénées.
Entre 1999 et 2006, le parc des résidences principales s’enrichit de 147 200 logements supplémentaires, soit une hausse de 14 %, nettement plus forte que dans l’ensemble des régions de province (+10 %). La structure même du parc et sa redistribution spatiale ont fortement évolué en sept ans. Dynamisée par le fort pouvoir d’attraction de sa capitale régionale, Midi-Pyrénées a attiré de très nombreux ménages extérieurs à la région, dont la moitié s’est installée dans l’aire urbaine toulousaine.

 
Un accroissement très rapide du parc locatif privé

Entre 1999 et 2006, le parc locatif privé a augmenté de 18 %, contre 12 % en moyenne en province. Avec 26 % de ménages locataires du parc privé en 2006, Midi-Pyrénées occupe ainsi le 3ème rang des régions métropolitaines, derrière Provence-Alpes-Côte d’Azur (28 %) et le Languedoc-Roussillon (27 %). Et la Haute-Garonne est le 2ème département de France, pour le recours à la location privée (32 % des ménages), après Paris. Le parc locatif privé joue un rôle primordial dans l’accueil des nouveaux arrivants, notamment des nombreux jeunes ménages attirés par Toulouse, qui optent d’abord pour la location. Ainsi, 53 % des nouveaux arrivants privilégient le locatif privé comme mode d’habitat, soit 7 points de plus qu’en moyenne en province. La croissance du locatif privé repose quasi exclusivement sur celle de l’habitat collectif Entre 1999 et 2006, le nombre d’appartements en location augmente de 34 %, contre 3 % seulement pour les maisons en location. Ce développement de l’habitat collectif, plus prononcé qu’en moyenne en province, se retrouve dans la plupart des agglomérations de la région, principalement dans les plus dynamiques d’entre elles (Toulouse, Montauban, Albi), et le long des principaux axes de communication.

Des propriétaires toujours plus nombreux

L’accession à la propriété se développe, comme partout en France. Mais les disparités sont fortes à l’intérieur de la région : la Haute-Garonne fait partie des départements qui comptent le moins de propriétaires (52 % des ménages), tandis que la propriété est beaucoup plus répandue dans les autres
départements : de 64 % des ménages dans les Hautes-Pyrénées à 69 % dans l’Aveyron.
Les jeunes ménages accèdent davantage à la propriété qu’avant, mais cette progression est moins rapide qu’en moyenne en province. Si globalement l’accession à la propriété progresse, en particulier pour les cadres, elle recule pour les employés, les ouvriers et les familles monoparentales.

Satisfaire la demande : un défi pour le parc HLM

Le nombre de logements HLM augmente plus vite en Midi-Pyrénées (+8 % entre 1999 et 2006) qu’en moyenne en province (+2 %) et cette progression continue depuis 2006. La région n’arrive cependant pas à compenser son retard, face à des besoins toujours plus nombreux. En 2006, Midi-Pyrénées reste la région de France où la part de locataires HLM est la plus faible : 8,1 % des ménages, contre 13,2 % en moyenne en province.

Boom de la construction neuve en périphérie des villes

Midi-Pyrénées se démarque des autres régions par l’accélération récente de la construction neuve : en cinq ans, entre début 1999 et fin 2003, on y a construit autant de résidences principales qu’au cours des neuf années précédentes. Là aussi, le besoin en logement lié à l’augmentation de la population explique en grande partie cet effort de construction, particulièrement marqué en périphérie des villes. Les logements récents, construits entre 1999 et 2003, représentent 7,6 % du parc de résidences principales, soit une des parts les plus élevées des régions françaises.
Le nombre de résidences principales autour de l’agglomération toulousaine a explosé La hausse du nombre de résidences principales depuis 1999 augmente au fur et à mesure que l’on s’éloigne de la ville-centre, où elle est déjà forte : +15 % dans la ville même de Toulouse, +20 % dans sa banlieue et +27 % dans sa couronne périurbaine. Dans chacun de ces trois espaces, la croissance du parc de résidences principales est plus forte dans l’aire urbaine de Toulouse que dans les autres grandes aires urbaines du pays.

Des logements plus nombreux pour des ménages plus petits

En Midi-Pyrénées, comme ailleurs, l’extension du parc de logements est aussi liée à l’évolution de la taille des ménages, qui diminue d’année en année. Depuis 1968, l’augmentation du nombre de résidences principales en Midi-Pyrénées est trois fois plus rapide que celle de la population des ménages. En revanche, la décohabitation explique seulement un tiers de la croissance du parc en Midi-Pyrénées, alors qu’elle y participe pour moitié dans l’ensemble des régions de province. La dynamique démographique est à l’origine de 60 % de la hausse du nombre de logements dans la région.

Forte concentration des résidences secondaires dans les Pyrénées

Les résidences secondaires sont particulièrement nombreuses dans les départements touristiques de montagne de la région. Avec 30 000 résidences secondaires, les Hautes-Pyrénées confirment leur vocation touristique et deviennent le premier département de la région en 2006, devant l’Aveyron. Des stations de sport d’hiver comme Cauterets ou Saint-Lary-Soulan comptent plus de 4 000 résidences secondaires : entièrement dédié au tourisme, l’habitat secondaire y représente neuf logements sur dix. Le parc des résidences secondaires est également très développé dans l’Aveyron et le Lot, mais y est beaucoup plus dispersé que dans les départements pyrénéens.
Moins de logements vacants, notamment à Toulouse La proportion de logements vacants continue de diminuer entre 1999 et 2006, en Midi-Pyrénées comme dans la plupart des autres régions de province. Avec 6,8 % du parc en 2006, le taux de vacance n’a jamais été aussi faible depuis la fin des années soixante, et aussi proche du taux national (6,3 %). C’est dans la ville de Toulouse, où l’on dénombre 14 000 logements vacants en 2006, que le taux de vacance a le plus baissé, passant de 9,4 % à 5,6 % entre 1999 et 2006. Cette tendance à la baisse s’observe également dans les autres grandes métropoles de province, même si elle est particulièrement forte à Toulouse.

(Source Insee)


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