Immobilier en Haute-Garonne ; Entre dynamisme et hésitation

A la veille du salon de l’Immobilier, la Chambre Interdépartementale des Notaires dresse le bilan de l’évolution du marché en Haute-Garonne en 2011. En dépit des fluctuations liées en particulier au contexte économique et politique, le centre-ville de Toulouse reste prisé.

 
Grâce à des taux qui restent accessibles (4 %) et à la pierre, qui demeure depuis plusieurs années une valeur refuge, le marché immobilier français semble ne pas connaître la crise. C’est l’analyse que font les Notaires de France, malgré un con-texte économique des plus tendus. En Haute-Garonne, celui-ci reste «dynamique, dans la lancée de 2010, malgré quelques fluctuations» observe Maître Philippe Pailhès, responsable immobilier de la Chambre Interdépartementale des Notaires (Ariège, Haute-Garonne, Tarn et Tarn-et-Garonne) à la veille du Salon de L’Immobilier. Les chiffres, même s’ils présentent des niveaux plus faibles que ceux qui ont marqué la reprise en 2010, sont ”toujours à la hausse” précise Maître Pailhès. Entre le 1er juillet 2010 et le 30 juin 2011, les volumes d’échanges ont en effet augmenté de 30 % pour les appartements, 22 % pour les maisons et 20 % pour les terrains à bâtir. Les prix de vente eux aussi affichent des progressions de 6.6 % pour les appartements anciens, 3.4 % pour les appartements neufs, 8.8 % pour les maisons et 2.8 % pour les terrains à bâtir. Ainsi, le prix moyen de vente d’un appartement ancien est en règle générale de 134 400 €, 187 100 € pour un appartement neuf. Pour une maison ancienne, il faut compter 247 400 € et 98 000 € pour un terrain à bâtir.

Le centre-ville de Toulouse prisé

L’étude confirme cette tendance. Les populations se concentrent sur Toulouse et son hyper-centre. Un phénomène observé d’ailleurs dans toutes les métropoles de province, déjà marqué en 2010 et qui se con-firme cette année. «Toulouse avec 80 % des ventes, fait le marché» indique Maître Pailhès. De fait, le prix des appartements en centre-ville a enregistré en un an, une augmentation au m2 de plus de 10 %. Ozenne et les Carmes sont sur la plus haute marche du podium avec une moyenne de 3 500 € le m2. Autres quartiers en vogue, la Cartoucherie, avenue de Grande Bretagne, et dernier en date, Purpan qui affiche un prix au m2 de 2146€ après une hausse de 17.5 %. Pour expliquer cette nouvelle dynamique, les Notaires avancent désormais ”l’effet tramway” qui s’accentue, lentement mais sûrement, après ”l’effet métro” qui lui, n’est plus à démontrer, notamment aux Minimes, Rangueil, Borderouge et Saint-Cyprien. Moins bien desservi en revanche, le quartier Bonnefoy, souffre toujours de ces difficultés d’accès. Avec un prix au m2 qui s’en ressent et qui reste inférieur à 2 000 euros.

La Côte Pavée détrône Balma

Même dynamisme du côté des maisons anciennes. «Les prix du marché de la Haute-Garonne, portés par Toulouse et les quartiers résidentiels centraux, sont nettement supérieurs à ceux des autres départements» note Maître Pailhès, qui met en exergue une première : le franchissement ”symbolique” du niveau de budget moyen consacré à l’achat d’une maison qui atteint un peu plus de 400 000 euros dans le quartier de la Côte Pavée, et qui du coup, passe en tête des prix de vente devant Balma où le prix de vente moyen est de 391 300 €. A l’autre bout de cette échelle de prix, la ville de Saint-Gaudens, où l’acheteur déboursera en moyenne 131 700 euros. Autres données qui concernent les terrains à bâtir. En Midi-Pyrénées, leurs prix se situent globalement entre 65 000 et 75 000 euros. Mais encore une fois, l’attrait de Toulouse fait grimper ces derniers de manière très disparate : 29 400 euros dans le Lot et 98 000 euros en Haute-Garonne. Et face aux difficultés liées au pouvoir d’achat, les vendeurs paraissent s’adapter : «On note la volonté de garder une offre abordable pour les ménages modestes, autour de 70 000 €» a-joute Maître Pailhès, même si le corollaire n’est pas loin : la réduction des surfaces proposées à la vente tombant alors souvent en-dessous des 300 m2.

Haute-Garonne L’optimisme sur le long terme

Les spécificités locales dont bénéficient Toulouse ne sont pas étrangères non plus à la bonne santé du marché immobilier. Parmi elles, bien sûr, l’industrie aéronautique et un carnet de commandes «jamais aussi fourni» précise Maître Pailhès, «qui permet d’être optimiste pour de nombreuses années dans un climat morose et difficile». Même constatation grâce à l’Oncopôle qui joue un rôle majeur : «Son développement confirme la dynamique économique de pointe de Toulouse et de sa région. Avec ses effets bénéfiques annexes : une population en forte croissance, l’émergence d’une nouvelle génération de Toulousains, cadres et chercheurs, à fort pouvoir d’achat…» La localisation de la 4ème ville de France, sa proximité avec les Pyrénées et les Landes, est également un atout indéniable qui pousse de plus en plus de familles à venir s’y installer. «La plupart de nos clients sont de jeunes couples, primo-accédants, qui achètent un appartement dans le centre ou une maison en périphérie. Ils ont souvent un apport et bénéficient pour près de 60 % d’entre eux d’un PTZ +, pour un montant moyen de 23 900 €» explique Lucile Laborie, directrice de l’agence meilleurtaux.com à Toulouse.
Il n’en reste pas moins qu’en cette rentrée 2011, les crises économiques et financières créent forcément de la tension et par voie de conséquence, de l’incertitude. Maître Pailhès considère que «de ce point de vue, on peut s’attendre à un ralentissement du marché, à des comportements spécifiques en réaction aux différentes réformes fiscales qui impactent l’immobilier, à un attentisme traditionnellement lié aux échéances électorales.»



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