Crise financière; L’immobilier essuie les plâtres

A quelques jours du Salon de l’Immobilier de Toulouse, les notaires de la région font le point sur le marché de l’ancien et les conséquences de la crise. 2008 est marquée par un renversement de tendance et les perspectives ne sont pas rassurantes.
«Dix années de confort immobilier touchent à leur fin». C’est en ces termes que Maître Fargues, délégué de l’Institut National de l’Immobilier, décrit la situation actuelle du marché national et toulousain. En effet, les notaires du département enregistrent entre 15 et 30 % de transactions en moins et une baisse prévisible des prix entre 8 et 13 % d’ici la fin de l’année. «Après des années de fièvre, nous avons observé une pause puis le marché du neuf s’est essoufflé. Aujour-d’hui, c’est le marché de l’ancien qui est menacé à cause du pouvoir d’achat, du choc psychologique de la crise et de la hausse des taux d’intérêts. Actuellement, le crédit coûte 20 % de plus qu’il y a un an», explique Maître Pailhes, notaire à Toulouse.
Néanmoins, les prix des appartements anciens dans la Ville rose connaissent une certaine stabilité depuis le début de l’année avec une hausse de seulement 1,6 %. Cependant, les disparités se creusent entre les quartiers. Les secteurs desservis par la ligne B du métro explosent comme Compans Caffarelli qui connaît une augmentation de 18 % du prix au m2 en un an et de 84 % en quatre ans ! Le phénomène est également palpable dans les nouveaux quartiers comme Borderouge : plus 78 % en quatre ans. L’évolution la plus spectaculaire reste celle du Mirail qui bénéficie pour Maître Pailhes «d’une très bonne activité liée au Grand Projet de Ville. Ce quartier se développe sur le même modèle que Saint-Cyprien.» Au Mirail, les prix au m2 ont augmenté de 122 % en quatre ans.

 

Essoufflement ou effondrement ?

Du côté des maisons anciennes, le constat est sensiblement identique et l’on observe même une baisse des prix de 1,1 % à Toulouse. Le quartier de la Côte Pavée reste le plus prisé et donc le plus cher mais il est rattrapé par Roseraie et Croix Daurade : «On trouve dans ces secteurs des maisons anciennes que les propriétaires ont acquises à bas prix puis rénovées. L’arrivée de nouveaux services comme le métro font donc exploser les prix de ces demeures», explique Maître Vienne, notaire à Lévignac-sur-Save. Si les zones éloignées de Toulouse connaissent des difficultés, la première couronne tire son épingle du jeu : Balma, Tournefeuille et Pibrac restent dans le peloton de tête des communes dont le prix moyen de vente est supérieur à 350 000 €. Pour trouver des maisons à moins de 250 000 €, il faut donc «s’expatrier» sur Saint-Gaudens, Villemur-sur-Tarn, Bessières ou Carbonne. Quant aux terrains à bâtir, ils atteignent les 254 € au m2 soit un prix moyen de 199 300 € à Toulouse, hors lotissement. En ce qui concerne les habitations neuves, «on observe une baisse de 30 % des transactions au premier semestre 2008 et les stocks s’accumulent», selon François Moerlen, représentant régional de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier). «Une dizaine d’agences immobilières a fermé à Toulouse, surtout dans les petites structures.»
«En conclusion, on peut dire que les plus touchés par la crise sont les secteurs les plus éloignés de Toulouse, les moins bien desservis, les biens qui sont fixés entre 300 et 450 000 €. Les petits prix résistent mieux», constate Maître Pailhes. «Nous allons observer des tensions sur les collectivités territoriales car moins il y a d’acquéreurs, moins il y a d’impôts collectés.» Si 2009 s’annonce très difficile pour le marché immobilier toulousain, les notaires ne veulent pas parler d’effondrement : «Personne ne peut prédire combien de temps ce marasme va durer. Nous craignons pour l’année prochaine car pour la première fois les crises financière et immobilière sont cumulées. Mais nous considérons que la pierre est une valeur refuge pour les gens. Nous avons bon espoir à long terme car le placement immobilier n’est pas un placement en bourse.» Encore faut-il que les Toulousains aient les moyens d’acheter…

Les conseils aux particuliers

Les notaires toulousains ont du mal à comprendre les hésitations des banquiers face aux acquéreurs potentiels : «Le milieu bancaire est très hésitant et nous observons deux fois plus de refus de financement qu’en 2007, à situation égale. Ceci n’est pas justifié, il n’y a aucune raison de refuser les crédits aux accédants», explique Maître Pailhes. Mais les banques en période de crise sont devenues frileuses et les garanties demandées aujourd’hui aux acheteurs sont trop lourdes : «Il faut maintenant un apport d’au moins 30 % du montant total du bien, une installation professionnelle pérenne et un salaire mensuel qui couvre au moins trois fois le montant du crédit.» Dans ces conditions, peu d’acquéreurs trouvent satisfaction et les personnes ayant souscrit à un prêt-relai sont aujourd’hui dans l’impasse, car elles ne parviennent pas à vendre leur habitation : «A partir de maintenant, il ne faut plus avoir recours au prêt-relai mais attendre d’avoir vendu son bien pour en racheter un autre», conseille Maître Vienne. «Il ne faut pas non plus avoir peur de baisser de 10 ou 15 % le montant affiché de la vente et s’assurer par la suite d’un financement solide. Enfin, il ne faut surtout pas attendre que les taux d’intérêts baissent et s’habituer à une fourchette entre 5 et 6 %.» Il ne reste plus aux potentiels acheteurs qu’à se rendre au Salon de l’Immobilier les 17, 18 et 19 octobre au Parc des Expositions de Toulouse car comme le scande Maître Pailhes : «Le pouvoir appartient aujourd’hui aux acquéreurs.»

Sophie Orus


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