[Conseil d'experts] Redevables de l’ISF en 2015 ? Réduisez votre facture fiscale

Jean François Emonet
Jean-François Emonet, gestionnaire de patrimoine. Sa tribune.

La valeur de vos biens immobiliers (résidence principale, secondaire et locatif) progresse régulièrement au fil des ans et entraine une majoration mécanique de votre fiscalité ISF calculée dès 850 000€ lorsque votre actif (net de dette) dépasse le seuil des 1 300 000 €.

 

Vous appartenez au club des 312 000 contribuables redevables de l’ISF, voici 8 solutions pour réduire vos factures fiscales :

Rappel du barème ISF 015

< 800 000 € = 0%, de 800 000 € à 1 300 000 € = 0.50%, de 1300 000 € à 2 570 000 € = 0.70%, de 2 570 000 € à 5 000 000 € = 1%, de 5 000 000 € à 10 000 000€ = 1.25%, au-delà = 1.50%

 

Rappel du contexte fiscal :

L’administration fiscale grâce au cadastre et aux transactions vérifie très facilement vos valeurs déclarées. Une sous déclaration volontaire provoquerait une majoration de 40 % sur 6 années + 4.80 % d’intérêts annuels de retard. Si vous ne déclarez pas alors vos héritiers seront rattrapés à votre place !

 

Solution 1/8 : Passez en Loueur Meublé Professionnel

Dès 23 000€ de recettes LMP annuelles et dès que ce montant minimum dépasse 50% de vos revenus d’activité professionnels, les biens loués sont alors exonérés à 100% de votre ISF. Cette double condition est plus facile à atteindre à la retraite car les pensions de retraite ne sont pas considérées comme revenus professionnels.

Dans cette recherche : vous pouvez transformer également vos biens locatifs nus  en loueur meublé afin les sortir de votre ISF et vous permettre ainsi d’atteindre plus facilement le seuil des 23 000€.

 

Solution 2/8 : Diversifiez votre patrimoine immobilier  – La Nue-Propriété

Faire l’acquisition d’un bien ou de parts de SCPI démembrées sur 15 ans procure la sortie de cet investissement de votre ISF. Exemple : 200 000€ sortis de vos avoirs bancaires permettent d’acquérir la NP d’un bien en n’en payant que 65%. Avec 200 0000€ vous devenez propriétaire d’un bien d’une valeur en pleine propriété de 307 000€.  A l’échéance des 15 ans, vous percevrez les loyers ou vous vendrez le bien.

 

Solution 3/8 : Innovez – Investissez dans l’immobilier hôtelier *

Dans le cadre de la Loi TEPA PME soit 90 000€ investis pour 45 000€ maximum de réduction ISF immédiate nous avons sélectionné une solution immobilière: Novaxia Immo Opportunité 4. Celle-ci réunit 7 sociétés qui investiront dans l’immobilier et l’hôtellerie dont 5 sociétés sur Paris/IDF et 2 sociétés sur les grandes métropoles françaises et européennes. Un TRI annuel attendu de 4%, une exonération totale de votre apport de votre ISF et une sortie organisée dès la 6ème année.

 

Solution 4/8 : Approche classique – Investissez dans les FIP et FCPI *

Notre offre bancaire multi-gestionnaire vous propose un très large choix de FIP FCPI de 11 sociétés de gestion

Exemple : un apport de 36 000€ procure une réduction maximum d’ISF immédiate de 18 000€ soit un taux de 50%

 

Solution 5/8 : Esprit entrepreneur – Club Deal Midi Capital *

Dans le cadre de la Loi TEPA PME soit 90 000€ investis pour 45 000€ maximum de réduction ISF immédiate nous avons sélectionné pour la pour la 5ème année : le mandat de gestion Club Deal 2015 qui propose un accès privilégié et direct au capital de PME jugées matures et disposant d’un projet de croissance. Ces PME sont sélectionnées par l’équipe de gérants de Midi Capital, dans des conditions de rendement et de fiscalité attractives. Une exonération totale de votre apport de votre ISF et une sortie organisée dès 5,5 ans.

 

Solution 6/8 : Esprit famille – Donation Partage Temporaire

Votre recherche est d’optimiser votre fiscalité en aidant au financement d’études longues d’un enfant.

Lui donner l’usufruit d’un bien immobilier loué vous permettra d’en sortir 100% de la valeur de votre ISF (exemple 400 000 €) également d’en céder les revenus locatifs (exemple 12 000 € net de charge).

Vous obtenez ainsi une double réduction fiscale : ISF et imposition sur les revenus fonciers + prélèvement sociaux.

 

Solution 7/8 : Pensez Retraite – Madelin et PERP

Les sommes capitalisées sortent de l’assiette de votre ISF. Exemple vous avez 60 ans et vous transférez 100 000 € de vos comptes sur livret bancaire vers un nouveau PERP : passez sous la barre des 1 300 000€ d’ISF et économisez 50 000€ * 14% ou 30% ou 41% de réduction d’impôt sur le revenu (vérification préalable de vos disponibles PERP indispensable)

 

Solution 8/8 : Pensez transmission et fiscalité, avant vos 70 ans

Seul contrat d’assurance vie sortant à 100 % de votre assiette ISF, la TONTINE permet de coupler l’avantage de sortir 100% des primes versées et intérêts de votre patrimoine ISF  durant toute la durée de blocage de 11 ans minimum et d’obtenir également un rendement moyen annuel bien supérieur aux fonds €uro classiques.

 

*  ces placements présentent une contrepartie de risque de perte du capital.

 

Nous vous proposons un audit patrimonial  global pour vous aider à choisir la ou les solutions adaptées à votre contexte : rubrique ISF de notre site :   http://www.sic-patrimoine.com/fiscalite/



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