Chute de l’immobilier; Le moment d’acheter

Contraction de l’offre et baisse sensible des prix : le marché immobilier du neuf faiblit dans l’agglomération toulousaine mais les professionnels comptent relever les défis à venir en collaboration avec les élus afin de satisfaire au mieux la demande.

 
La pierre est-elle toujours une valeur refuge en ces temps de crise ? La réponse est oui pour l’ObserveR, association réunissant les professionnels de l’immobilier toulousain : «Nous ne sommes pas dans une crise immobilière mais dans une crise financière et économique. Pour les gens qui le peuvent, c’est le moment d’acheter car on assiste à une contraction de l’offre et une baisse sensible des prix», explique Alexandra François-Cuxac, présidente de l’ObserveR.
La semaine dernière, l’association a dressé le bilan 2008 du marché du neuf dans l’agglomération toulousaine : une baisse de 36 % des réservations en un an, des mises en vente qui chutent de 59 % et une offre commerciale disponible en diminution de 13 %. Mais pour Alexandra François-Cuxac, ces chiffres en apparence mauvais sauvent actuellement les promoteurs: «Nous assistons à une chute drastique des mises en vente de logements neufs, ce qui permet de ne pas accumuler de stocks durs et, ainsi, d’éviter une crise immobilière. Ces chiffres sont uniques en France, ce qui prouve la faculté des entrepreneurs à anticiper le marché.» Au total, 65 programmes en cours d’étude ont été suspendus voire reportés dans la Ville rose et sa périphérie.

 

Le retour de la maison individuelle

Côté budget, le prix moyen des ventes n’a baissé que de 0,6 % dans l’agglomération pour atteindre aujourd’hui en moyenne les 2 910 euros au m². «Les marges diminuent pour tous les chaînons de la production, ce qui permet au final de baisser le prix de vente», explique François Rieussec, président de la Chambre Midi-Pyrénées du SNAL (Syndicat National des professionnels de l’Aménagement et du Lotissement) même si Alexandra François-Cuxac précise que «la possibilité de négociation arrive à sa limite». L’enjeu pour les promoteurs et les élus est aujourd’hui de trouver une harmonie entre la demande et le type d’offre : «La diversité de l’offre existe géographiquement mais pas en termes de typologie. Par exemple, Toulouse connaît une pénurie de studios, qui représentent seulement 2 % de l’offre actuelle, alors que les professionnels ont du mal à écouler les T4 et T5 !» L’avenir se situe pour l’ObserveR dans les maisons individuelles de type T3 : «L’écart de prix se réduit entre appartement et maison. Les habitations groupées dans la périphérie de Toulouse sont moins chères qu’un appartement en centre-ville.» Pour François Rieussec, «la maison individuelle, comprenant une habitation et un terrain plus petit qu’en 2007, devrait revenir en force dans la 1ère couronne après une baisse des ventes de 29 % dans le département.»
Autre phénomène, le retour des ménages vers le centre-ville de Toulouse qui concentre à lui seul 44 % des offres de neuf. Ce repli géographique est pour François Rieussec la conséquence des difficultés économiques : «Avec la hausse du prix du pétrole, les gens préfèrent se rapprocher de Toulouse et de sa première couronne. Les ménages restent marqués par le problème de l’éloignement.»

 

Les collectivités doivent s’impliquer

Les professionnels devront donc relever certains paris : «Les budgets des ménages ont baissé de 25 à 30 000 euros dans l’aire urbaine de Toulouse car certaines dépenses du quotidien sont aujourd’hui intégrées dans leur taux d’endettement. Dans la 5ème couronne, le budget passe de 200 000 à 160 000 euros, soit des chiffres inégalés depuis 4 ans», constate François Rieussec. Les promoteurs et constructeurs comptent beaucoup sur le nouveau Pass-Foncier qui permet aujourd’hui à 70 % des ménages français de bénéficier d’un ensemble d’aides à l’accession dont un taux de TVA à 5,5 sur les terrains et maisons et un doublement du prêt à taux zéro. Mais pour Alexandra François-Cuxac, «les effets du Pass ne se sentiront que tardivement car il ne concerne que les futurs programmes immobiliers.» Pour 2009, l’Etat a fixé un objectif régional de 1 750 Pass-Foncier et proposé une aide aux collectivités territoriales afin de réduire leur effort d’accompagnement.
Alors que le marché va se tasser en 2009 et se contracter énormément en volume en 2010, l’ObserveR tend la main aux élus des collectivités locales : «A Toulouse, on construit trop grand et il faut que les collectivités comprennent que cela implique un problème dans l’accession à la propriété des plus faibles et dans la proposition de logements étudiants. D’autre part, il faut que la nouvelle Communauté Urbaine planche sur un vrai Plan Local d’Urbanisme alliant maîtrise du foncier et marché concurrentiel», prévient Alexandra François-Cuxac. Dans tous les cas, «la demande de logements est toujours là» et si le neuf ne parvient pas à satisfaire le budget des ménages, «l’ancien prendra le relais», selon François Rieussec.

Sophie Orus


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