Union des Maisons Françaises Midi-Pyrénées Le pire reste à venir

Baisse à prévoir pour l'UMF

A l’heure où le monde de l’immobilier reste dans l’attente des élections présidentielles pour envisager des perspectives à long terme, l’Union des Maisons Françaises Midi-Pyrénées dresse un bilan du marché et constate que le pire a été évité… pour l’instant. Etat des lieux d’un secteur en stagnation.

Dans un monde économique instable, et au sortir de deux crises financières successives, la Région Midi-Pyrénées semble avoir été relativement épargnée. Bénéficiant d’une activité économique essentiellement basée sur l’aéronautique, elle parvient à tirer son épingle du jeu. Ainsi, Toulouse attire toujours plus de nouveaux arrivants, quelque 12 000 par an, ce qui implique forcément une densification de la ville toujours plus importante. Grâce à ce dynamisme, le secteur de l’immobilier s’avoue très peu touché, comme en témoigne Gérard Abadie, président de l’Union des Maisons Françaises Midi-Pyrénées : «Si objectivement, nous n’avons pas ressenti la crise, notre métiers doit maintenant se lancer un nouveau défi, celui de répondre aux nouvelles normes écologiques, de sécurisation tout en restant accessible financièrement.» Mais si les effets ne se sont pas encore fait sentir, cela ne veut pas dire qu’il n’y en aura pas. En effet, le délai entre les autorisations de construire et le lancement des travaux, est en moyenne de six mois. Ainsi, en ce qui concerne les logements individuels, les 3.2% d’autorisation de construire supplémentaires en 2011 et les 14.1% de mises en chantier de plus pour la même année, ne certifient pas d’une perspective positive. Les constructeurs ne devraient percevoir la baisse des ventes de 2010, qu’en cette année 2012, le pire serait donc à venir. Les ventes brutes de maisons individuelles sont, elles, en repli de 10% sur le second semestre 2011 et restent conformes aux tendances nationales. Pour Gérard Abadie, «cela est dû à l’approche des élections présidentielles qui diffèrent les décisions par manque de visibilité, mais aussi à la nouvelle configuration du Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui ne favorise plus la construction.»

2012 s’annonce difficile

Les prévisions sur l’année en cours ne font pas état d’une bonne santé du secteur immobilier. Les perspectives restent moroses et les experts en la matière annoncent une nouvelle baisse des ventes de 10% supplémentaire, dans le meilleur des cas. Trois causes ont été identifiées pour expliquer ce net repli.

D’abord, le PTZ récemment modifié (décembre 2011), réintègre les conditions de revenus ce qui en diminue donc la portée. Si le gouvernement prévoyait 2.6 milliards d’euros l’année dernière pour financer le prêt à taux zéro, il n’y consacrera que 820 millions cette année. Ainsi, des plafonds par tranches, déterminés en fonction du revenu fiscal de référence, de la localisation géographique et de l’état neuf ou ancien du logement, seront établis, sachant qu’il ne pourra être ni supérieur à 43 500€, ni inférieur à 26 500€. Et les conditions se durciront encore au 1er janvier 2013 puisque seuls les Bâtiments Basse Consommation pourront bénéficier du PTZ.

De même, les taux d’intérêt devraient grimper jusqu’à 4.20%, contre 3.80% l’année dernière, et devenir de plus en plus difficile à obtenir. «Les banques enregistrent les dossiers mais les rejettent en grande majorité. De plus, elles demandent des garanties toujours plus nombreuses. C’est cette raréfaction des crédits qui contribuent à l’augmentation des taux d’intérêts.», explique Gérard Abadie.

Pour terminer, la hausse des coûts de production peut aussi freiner le volume des constructions. Celle-ci, principalement dû à la réglementation thermique mise en place en 2012 (RT 2012), devrait avoisiner les 10% en moyenne. En ce qui concerne l’Union des Maisons Françaises Midi-Pyrénées, ces nouvelles normes devraient contribuer «à faire le tri dans le métier et assurer une qualité de travail.»

L’avenir du BBC

La performance est poussée au-delà puisqu’au 1er janvier 2013, toutes les maisons individuelles devront être labellisées BBC (Bâtiment Basse Consommation) «ce qui engendre un surcoût certes, mais qui reste raisonnable.», assure Gérard Abadie, «de 1 200 euros le mètre carré, les prix passent à 1 300 € le m² en BBC.» Mais, si cette obligation reste plus onéreuse à l’achat, elle s’avère avantageuse à long terme. D’abord, dans le cadre d’une construction BBC, le prêt à taux zéro sera majoré. Ensuite, les économies d’énergie effectuées grâce à ce mode de fabrication ne sont pas négligeables puisque la facture peut être réduite de 50%. Mais, encore faut-il être certain que le logement respecte bien les contraintes énergétiques exigées. Pour cela, une solution : le contrat de construction.

Afin d’assurer à l’acheteur une sécurité maximale et une certification des normes BBC, le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), qui est pourtant obligatoire mais pas toujours respecté, constitue une garantie que seuls les professionnels de la construction sont en mesure de fournir. Cet engagement vous garantit une description exacte de la maison et du terrain ainsi que les adaptations nécessaires, le prix définitif de la construction toutes prestations incluses, les modalités de paiements qui ne peuvent débuter qu’après la signature du contrat, les délais d’exécution ainsi que les pénalités de retard. Par ces CCMI, «les constructeurs membres de l’Union des Maisons Françaises (40 en Midi-Pyrénées) s’engagent à respecter les normes BBC, à garantir les délais et les prix préalablement convenus ainsi que la qualité des matériaux utilisés.» Ces contrats devraient permettre de relancer le marché car les ménages se lançant dans la construction d’une maison individuelle, exigent des garanties précises… Les mêmes qui leur sont demandées lors de la contraction de leur crédit.

 

Séverine Sarrat



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