SCI : QUEL REGIME D’IMPOSITION CHOISIR ?

La fiscalité et tout particulièrement la fiscalité du patrimoine, est en pleine mutation. La deuxième loi de finances rectificative pour 2011 a modifié le régime des plus-values immobilières des particuliers.

Le fait que les plus-values immobilières des particuliers ne soient plus exonérées au terme de 15 ans de détention remet en cause bien des situations. Des sociétés civiles immobilières n’ont pas opté pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS) pour permettre à leurs associés de bénéficier de l’exonération de leurs plus-values lorsqu’elle vendra l’immeuble ou lorsqu’ils céderont leurs parts. Compte tenu des modifications apportées, la question de l’option à l’IS ou du maintien de la SCI dans le cadre de l’impôt sur IR revenu se pose en termes différents.


En cas d’option pour l’IR, l’associé est imposé comme s’il était directement propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure que les résultats sont dégagés comme s’il les avait perçus. En contrepartie, il peut prélever les bénéfices sans devoir régler un impôt supplémentaire.
L’avantage principal de l’option à l’IR réside dans le régime des plus-values dégagées par la cession de l’immeuble ou des parts. En effet, elles bénéficient d’un abattement pour durée de détention.
L’option pour l’IS permet de reporter l’imposition. L’IS procure des économies d’impôts mais, elles ne sont pas définitives. La société diminue son résultat des amortissements ; lorsqu’elle vend l’immeuble, cet avantage est repris. L’associé n’est personnellement imposé à l’impôt sur le revenu que si la société décide une distribution et pour le seul montant ainsi distribué. Mais, en cas de distribution, le coût à régler peut s’avérer supérieur. L’IS se cumule avec l’IR. Certes, l’abattement de 40 % sur le montant des dividendes est destiné à éviter ce cumul, mais, il ne s’applique pas aux contributions sociales.

L’option IS s’impose souvent

L’IS est fait pour capitaliser les résultats dans la société. Les sorties d’actifs, notamment immobilier ne sont pas encouragées. La liquidation de la société est onéreuse dès lors que les montants distribués sont importants. Toutefois, une solution de rechange peut être trouvée dans la cession des parts dont le taux d’imposition est plafonné à 19 %, augmentation de 13.5 %.
L’option dépend donc des montants en jeu, du taux d’imposition personnel des associés, du taux d’imposition de la SCI à l’IS, de la nécessité ou non de disposer personnellement des résultats, et du montant des plus-values escomptées, de la durée de détention de l’immeuble et des parts que les associés prévoient. Mais, en pratique, on constate que bien souvent l’option pour l’IS s’impose.
Tel est le cas lors de la phase du démarrage. En effet, au cours de cette phase l’endettement est fort. Certes, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, mais le remboursement du capital ne l’est pas. Si la SCI est à l’IR, les associés sont imposés sur l’ensemble des résultats en fonction de leur taux marginal d’imposition qui peut être élevé. Il supporte une charge d’impôt importante sans que la SCI puisse leur distribuer les fonds qui leur permettraient de régler leurs impôts.
Tel est aussi le cas, lorsque les déficits sont qualifiés de non professionnels et ne peuvent être déduits d’autres revenus. Si vous étendez votre activité de location en nue à une activité de meublé non professionnelle, vous ne pouvez imputer vos déficits dégagés par cette nouvelle activité sur vos revenus fonciers. Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS, la compensation pourra se faire.



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