ObserveR de l’immobilier toulousain Tendance morose

Certes la conjoncture actuelle n’est pas au beau fixe mais elle permet encore de rendre le marché de l’immobilier actif tout en ressentant, au fur et à mesure, un ralentissement effectif et réel. La tendance forte de l’année 2011, se trouve dans le choix géographique des primo-accédants qui se massent désormais en 4ème et 5ème couronnes. Bilan et perspective d’un marché à la peine.

Si la pierre reste une valeur sûre en termes d’investissements, la baisse des ventes de logements neufs se fait sentir, notamment en Midi-Pyrénées. L’ObserveR de l’immobilier toulousain fait état d’un fléchissement de 25% mais constate cependant une reprise des affaires au 4ème trimestre 2011, ce qui permet à la région de rester l’une des plus attractives de province. Les derniers mois ont participé à relever les tendances de l’année complète et ce, grâce aux acquéreurs qui souhaitent bénéficier des derniers avantages fiscaux de la loi Scellier qui permettait d’obtenir une réduction d’impôt de 22% du prix de revient du logement. Face à cette dernière ruée vers «l’or gris», les prix n’ont que très peu augmenté puisqu’ils ont subi une hausse de 2.75% par rapport à 2010, soit 3 543 euros le m² (avec parking), contre 3 448 euros un an plus tôt.
La baisse annuelle des ventes privées sur le marché du neuf peut s’expliquer par le manque de solvabilité malgré la mise en place du prêt à taux zéro puisque celui-ci a tendance à favoriser l’acquisition de logements anciens. Elle peut également être la raison d’une baisse des ventes aux investisseurs, qui cependant gardent la pierre pour priorité par rapport à la bourse et aux assurances vie, et bien sûr par l’augmentation des taux d’intérêt et la difficulté d’obtention d’un prêt par les banques.
En parallèle, les mises en vente en Midi-Pyrénées ont augmenté de 4.5%, ce qui représente environ 7 200 logements neufs mis sur le marché, dont 50.5% l’ont été à Toulouse, à proximité des services et des transports. Ce chiffre, communiqué par l’ObserveR de l’immobilier toulousain, reflète une confiance plus marquée des acheteurs pour ces mises sur le marché effectuées par des promoteurs.
Ainsi, aux vues des mises en vente de logements neufs qui augmentent et des acheteurs qui ne se bousculent plus dans les agences, un «stock» important s’est constitué «mais pour l’instant, rien de préoccupant. Cependant, nous surveillons attentivement ce phénomène car un stock trop grand pourrait entraîner l’arrêt des travaux de construction, ce qui engendrerait des retraits d’opérations, 40% des offres commerciales étant établies sur plans», estime Alexandra François-Cuxac, présidente de l’ObserveR. Ces logements neufs ne sont cédés à des acheteurs qui souhaitent occuper les lieux, qu’à hauteur de 28% et ce taux faible n’est pas compensé par la cession aux bailleurs sociaux qui ont pourtant doublé en un an, pour atteindre les 1 274 unités. Ainsi, un logement sur cinq produit par des promoteurs privés est vendu aux bailleurs sociaux, et la demande, elle, ne faiblit pas.

Pas de crise pour les HLM

Effectivement, un tiers des chiffres globaux sont constitués par les logements sociaux. Et si les ventes aux investisseurs ou aux particuliers sont en berne, les acquisitions par les bailleurs sociaux se font toujours plus nombreuses car la demande ne cesse de se renouveler. 2011 a donc été une année remarquable pour les bailleurs sociaux qui se sont vus livrer 4 158 logements, le Plan de Cohésion Sociale les y aidant. En Haute-Garonne, ces ventes se répartissent sur l’ensemble des types de logements : 52% d’entre eux sont des habitations familiales et 27% sont des logements sociaux intermédiaires. On observe également un retour à l’accession sociale à la propriété malgré l’arrêt du Pass Foncier le 31 décembre dernier. Pour preuve, en 2011, 330 foyers ont pu acheter un bien immobilier social, la plupart (80%) située sur le territoire de la Communauté Urbaine.
Les bailleurs sociaux ont participé au financement de 3 800 logements sociaux en 2011, et «si la région Midi-Pyrénées était en retard jusqu’en 2009, elle est depuis classée première pour sa programmation de financement de logements sociaux», explique le représentant du Groupement départemental des organismes HLM de Haute-Garonne. Evidemment, ce secteur-là du marché immobilier ne connaît pas la crise puisque toujours plus de demandes s’accumulent sur les bureaux des bailleurs sociaux ; actuellement 30 000 dossiers sont en cours.

Toujours plus loin

Du côté du Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs (SNAL), François Rieussec, le président de la chambre Midi-Pyrénées, explique que les ventes de terrains à bâtir restent supérieures à la production, 804 lots ont été produits pour 886 ventes effectives : «Nous continuons à produire moins que la demande ne s’exprime. Il s’agit là de l’effet programmé par le SCOT qui diminue les possibilités spatiales pour l’accession à la propriété dans les couronnes toulousaines.» Selon les couronnes, les prix au m² varient, mais une moyenne de 97 300€ le lot a été établie et une baisse des surfaces constatée. En 2000 les acquéreurs se sont installés sur 1 000 m² en moyenne, contre 830 m² en 2011. Mais l’indicateur de référence réside bien sûr dans le prix au m² qui atteint aujourd’hui les 2 800€.
Et les prix ne sont pas les seuls à s’étendre, les zones géographiques sur lesquelles peuvent encore s’installer des éventuels acheteurs subissent le même phénomène. En effet, les premières couronnes arrivant à saturation, les professionnels de l’immobilier vont en créer une cinquième qui commencera à inclure des communes du Tarn-et-Garonne, du Tarn et du Gers. Il reste cependant quelques terrains en première couronne comme à Lardenne ou à Saint-Simon mais les prix y restent élevés : entre 250 000 et 450 000€ en 1ère couronne. Et si les acteurs de ce marché parviennent à se projeter sur une couronne supplémentaire, ils ne peuvent cependant pas prévoir son évolution pour l’année en cours.

Avenir flou

«Nous sommes inquiets car nous n’avons aucune visibilité», explique Alexandra François-Cuxac. En effet, en pleine période électorale, nul ne peut prévoir les mesures qui seront prises ou abandonnées par celui ou celle qui sera élu-e en mai prochain. «Pour l’instant, les investisseurs peuvent encore prétendre aux 13% de la loi Scellier mais il est fort probable qu’ils ne puissent plus le faire l’année prochaine. Nous sommes dans l’attente des plafonds de défiscalisation», poursuit-elle. Le plafond, aujourd’hui établit à 300 000 €, ne sera peut-être plus le même pour prétendre à une défiscalisation et le décret qui le fixera ne sera pas rétroactif. Il est donc difficile d’anticiper sur les offres et les demandes du marché immobilier avant les élections présidentielles. De plus, les taux d’intérêt, pour l’instant stabilisé à 3.90% en Midi-Pyrénées, vont augmenter et l’obtention de crédits devenir plus ardue. Les prévisions du marché de l’immobilier et l’évolution des prix dépendra donc des échéances électorales et des mesures fiscales qui en découleront.

Séverine Sarrat



Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Le temps imparti est dépassé. Merci de saisir de nouveau le CAPTCHA.