Midi 2i, Investir dans l’immobilier d’entreprise

Depuis 2005, Midi 2i, filiale de la Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées, gère des immeubles de bureaux, des plateformes logistiques et des locaux d’activité. Fort d’un bilan positif en 2011, Midi 2i poursuit ses investissements et envisage de créer de nouvelles foncières. Avec 320 millions d’euros investis au total, Pierre Cabrol, son président, peut s’enorgueillir d’être un acteur majeur du développement de l’économie régionale.

2012 marque un nouveau tournant pour Midi 2i qui ajoute une nouvelle foncière à celle déjà existante. Cette filiale de la Caisse d’Epargne a pour vocation de développer, gérer, valoriser et arbitrer les actifs immobiliers détenus par ses foncières. Ainsi, depuis 5 ans, seule la banque à l’effigie de l’Ecureuil, était actionnaire à hauteur de 300 millions d’euros. Désormais, avec l’ouverture d’une seconde foncière, Midi 2i permet à de nouveaux investisseurs, essentiellement issus d’autres agences, d’intégrer les fonds de cette dernière.

Avec 38 millions d’euros investis sur seulement quatre dossiers en 2011, Midi 2i se positionne sur des projets de plus en plus importants. Ainsi, des acquisitions à Toulouse, Grenoble et Montpellier ont été les principaux chantiers de l’année dernière : L’immeuble de bureau Le Viséo à Grenoble (11 000 m²) pour 20 millions d’euros, un ensemble immobilier de 4 524 m² à Montpellier pour 11.5 millions d’euros, un ensemble immobilier de 4 000 m² à Labège pour 6.5 millions d’euros et cinq appartements à Villeurbanne pour 0.3 millions d’euros. Moins de dossiers mais plus d’investissements résument le nouvel objectif de Midi 2i qui dispose de 152 000 m² d’actifs en gestion et qui a cédé pour 6 millions d’euros d’actifs depuis un an. Avec une telle reprise des transactions d’immobilier d’entreprise, la filiale de la Caisse d’Epargne a pu limiter les effets de la crise localement même si le contexte économique ne s’y prête pas. La bonne santé des foncières permet ainsi à Midi 2i d’ouvrir un nouveau fonds en 2013, accessibles aux investissements institutionnels mais aussi aux clients de la banque désireux d’investir leur épargne.

Une politique d’entreprise

Pierre CABROL

Dans le même temps, Midi 2i prépare de nouvelles opérations sur Toulouse. Pour la première fois depuis sa création, la foncière va entreprendre la rénovation de l’ancien siège de Pierre Fabre à Labège qu’il s’agira de passer aux nouvelles normes environnementales. Dans cet ensemble, acquis trois ans avant le départ du laboratoire, Midi 2i y logera ensuite des entreprises de la Tic Valley sur 5 000 m². Au 1er juillet, les locaux pourront être livrés après une totale refonte qui aura coûté 3 millions d’euros. Autre projet en cours, l’extension du Décathlon situé sur les boulevards, détenu par Midi 2i, qui doublera ainsi son volume commercial. L’idée étant d’aménager le parking en surface de vente, les travaux débuteront en juillet prochain pour une livraison début 2013, et permettront à Décathlon de passer de 1 000 à 2 000 m² exploitables. La foncière se positionne également sur le grand projet Andromède de Blagnac, dans lequel Midi 2i a acheté à de nombreux promoteurs, la rue commerciale. Elle gardera la gestion de l’ensemble et louera aux commerçants les 3 000 m² de locaux disponibles. «L’essentiel des installations prévues resteront, à notre demande, des commerces de proximité et non une succession de banques», précise Pierre Cabrol, président de Midi 2i. Le projet toulousain permettant à la société d’asseoir sa présence locale, se situe à Bordelongue : après avoir racheté deux immeubles sur l’ancien site d’EDF dévasté par l’explosion de l’usine AZF en 2001, et les avoir reconstruits, les collaborateurs de Midi 2i peuvent affirmer aujourd’hui que 80% des locaux sont d’ores et déjà loués, alors que le bâtiment n’est pas encore terminé. Et ce n’était gagné d’avance puisque le quartier manque cruellement de desserte de transports en commun, mais il s’agit-là d’une politique de l’entreprise ! «Nous préférons être sûrs que l’immeuble est rempli avant de le construire en promettant 10% de moins sur les loyers que nos concurrents, plutôt qu’attendre qu’il soit livré et le laisser vacant plusieurs mois», explique Pierre Cabrol. Dans ce secteur de la Route d’Espagne, Midi 2i compte sur la présence du Cancéropôle pour redynamiser le quartier.

Diversification des actionnaires

Avec 60% de ses actifs à Toulouse, Midi 2i affiche clairement sa volonté de privilégier le Sud de la France et maintenant, celle d’ouvrir les fonds à des particuliers. Ceci constituera la prochaine étape d’évolution de Midi 2i. Les fonds, jusque-là réservés aux institutionnels tels les banques, les assurances en passant par les mutuelles, seront désormais accessibles aux clients Caisse d’Epargne,  sous forme d’Organisme de Placement Collectif Immobilier non côté, ce qui devrait permettre de lever 20 à 30 millions d’euros supplémentaire. «Les projets dans lesquels nous investissons rapportent en moyenne 7.5% à nos clients. Nous parvenons à ces taux car nous privilégions un rendement régulier plutôt que de grosses plus-values», confie Pierre Cabrol. C’est donc là que se trouvera l’évolution majeure de Midi 2i : «En 2012, notre stratégie de croissance s’exprimera par la poursuite de cette diversification des actionnaires avec de nouveaux partenaires institutionnels, l’ouverture de notre capital aux particuliers, voire même par une croissance externe», conclut le président de Midi 2i.

Séverine Sarrat



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