Immobilier / Hôtellerie parisienne : Comment investir dans la pierre sans fiscalité sur les plus-values ?

Jean François Emonet, gestionnaire de patrimoine
Jean François Emonet, gestionnaire de patrimoine

La Pierre, un marché plébiscité des Français. Que ce soit un achat immobilier ou un investissement en pierre-papier, l’investissement dans la pierre séduit depuis des décennies les Français. Ce secteur d’activité tangible et pérenne rassure les investisseurs, surtout face à des marchés financiers très volatils ces derniers mois.

Pourquoi doit-on s’intéresser à l’immobilier parisien ?
Le marché de l’immobilier parisien est en sous-offre depuis des années face à une demande toujours croissante de logements, d’hôtels et de résidences étudiantes, séniors et professionnelles. Cependant, le manque de foncier ne fait qu’accroitre ce déficit.
Étudions le cas spécifique de l’hôtellerie parisienne :
Paris est la 1re ville touristique au monde, et pourtant son parc hôtelier n’est pas du tout adapté face à la demande. En effet, le parc parisien est composé majoritairement d’hôtels 1* ou 2** qui ne respectent pas les attentes d’une clientèle internationale, mais surtout il manque plus de 7000 chambres d’hôtel à Paris (chiffres de la mairie de Paris).
En comparaison, les villes de Londres ou de Berlin bénéficient d’un plus grand nombre d’hôtels pour une demande touristique moins forte.

 

Parc d’anciens bureaux : Un sous-jacent d’investissement à forte valeur ajoutée ?
Le manque de foncier dans Paris oblige les acteurs à s’adapter et à innover. Un marché de niche s’est ainsi développé sur la transformation d’immeubles de bureaux en immeubles d’hébergements (logements, résidences, hôtels).
Comment s’explique cette création de valeur liée à la transformation d’immeuble de bureaux ?
Le parc de bureaux francilien est aujourd’hui très contrasté entre les places fortes que sont La Défense, Puteaux et le Triangle d’Or et des zones très touchées par l’absence de locataires et l’obsolescence des bureaux comme les arrondissements de l’Est parisien.
Ainsi, ce constat de marché nous montre qu’il existe à ce jour des centaines de milliers de m² qui sont vacants depuis plus de 4 ans. Ces bâtiments n’ont donc plus aucune utilité et l’axe de conversion en capacité d’hébergement prend tout son sens.
La création de valeur est très simple à comprendre. Ces immeubles de bureaux, désuets et dont personne ne veut en destination de bureaux se vendent peu chers, mais en face nous avons toujours cette forte demande en logements et hôtels.
Le mécanisme est donc d’acheter ses immeubles en bloc et de faire les travaux pour les transformer et les revendre dans une destination qui souffre d’une pénurie d’offres.
Comment investir dans des opérations de ce type et bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values ?
Il existe des véhicules d’investissement qui permettent d’investir dans ces sous-jacents immobiliers innovants. La meilleure solution étant le FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) qui permet de bénéficier d’une exonération d’impôt totale sur les plus-values pour un investisseur-Personne Physique – ce dispositif est ouvert aux Personnes Morales – et de baisser le taux d’IS à 15% au lieu de 33%.
SÉLECTION SIC PATRIMOINE:
Le choix 2016 du cabinet se porte sur Novaxia Asset Management, Société de Gestion agréée par l’AMF, qui propose des solutions immobilières innovantes avec ce type de sous-jacent. Ce marché de niche affiche un potentiel de Taux de Rendement Interne annuel net investisseur de 7% net d’impôt sur les plus-values immobilières.

RECOMMANDATIONS
Le choix d’investir dans un actif financier ou immobilier permet un gain potentiel de 7% assorti d’un risque en capital comparé à un actif garanti. Le choix d’un cadre fiscal plutôt qu’un autre doit impérativement s’effectuer dans le cadre d’une étude patrimoniale globale. Ces choix entrainent des impacts fiscaux qu’il convient de simuler afin de réaliser le meilleur choix patrimonial à court moyen et long terme pour l’investisseur, ainsi que ses proches et héritiers. Dans ce sens, demandez une consultation patrimoniale globale http://www.sic-patrimoine.com/contactez-nous/



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