Immobilier Entre prudence et attentisme pour 2012

L’association l’ObserveR a tenu le 10 mai dernier sa 10e conférence au Centre des Congrès Pierre Baudis. Alexandra François-Cuxac, Présidente d’ObserveR à cette occasion a présenté un rapport sur l’état du marché de l’immobilier au premier trimestre 2012.

En 2011, le marché du logement neuf avait subi une baisse de 25% des ventes par rapport à 2010 mais comme le souligne Alexandra François-Cuxac, Présidente de l’ObserveR au vue de la baisse des ventes du premier trimestre 2012 : «finalement 2011, ce n’était pas si mauvais». C’est une baisse de 44% des ventes de logements neufs au premier trimestre 2012 en comparaison au premier trimestre 2011 que l’ObserveR enregistre. Seulement 760 ventes au compteur sur l’aire urbaine de Toulouse pour ce premier trimestre alors que pour la même période en 2011 étaient effectuées 1 350 ventes. Lorsque l’on compare au dernier trimestre 2011, la baisse est de 49%.

Si, par rapport aux autres trimestres, le taux de désistement reste stable, les mises en vente reculent de 40%. Dans la même tendance, on observe une baisse de 37% pour les ventes de résidences principales. Parallèlement, la vente en bloc aux bailleurs sociaux (97% du marché des ventes en bloc) accuse une baisse spectaculaire de 93%, en comparaison au premier trimestre 2011. Le marché accuse une sévère décélération, comme l’explique Alexandra François-Cuxac : «Il sera difficile de rattraper en volume annuel les volumes manquants sur ce trimestre». Si le rabot sur la loi Scellier est une des pistes explicatives, elle ne peut pas être considérée comme l’unique raison de ce ralentissement. Les ventes aux investisseurs ont chuté de 48% par rapport au premier trimestre 2011, et de 62% pour la ville de Toulouse intramuros. Les investisseurs sont donc en retrait, mais restent «très attentifs et réactifs au marché» selon Alexandra François-Cuxac. La période de crise économique et financière, les incertitudes liées au contexte électoral, les exigences des normes et règlementations en cours et avenir, les rabots sur les dispositifs d’aide à la pierre, les conditions émises par banques (comme par exemple 50% de pré-commercialisation pour lancer les opérations), la rareté du foncier sont autant d’autres explications de cette forte tendance à la baisse du marché de l’immobilier. Ce qui s’observe à Toulouse est un phénomène commun aux métropoles équivalentes de l’Hexagone, «même si des villes comme Nantes résistent mieux» complète Alexandra François-Cuxac.


Un stock de 4 000 logements sur l’aire toulousaine

En ce qui concerne les prix à la vente, on observe sur ce premier trimestre une baisse de 2% «Toulouse n’est qu’au 14e rang national des métropoles régionales : je ne crois pas en une baisse des prix» argumente la Présidente d’ObserveR. En dix ans les prix sur le neuf ont augmenté de 70%, en parallèle le revenu des ménages a augmenté pour sa part de 30%, le décalage est plutôt marqué. De son côté, le marché du logement social sur l’aire urbaine de Toulouse poursuit son rythme soutenu. Comme l’explique Maryse Prat, directrice de la société HLM «La Cité Jardins» entreprise sociale pour l’habitat des logements locatifs sociaux sur le département, «La production de logements sociaux a été multipliée par trois entre 2002 et 2011 sur le département soit une hausse de 325%», a priori un effet des différentes lois en matière de logement depuis 2000 (voir notre encadré). Près de 3 000 logements sociaux neufs ont été livrés en 2011, les rénovations et réhabilitations ne sont pas inclues dans ce comptage. La production a augmenté sur le Grand Toulouse mais également sur le SICOVAL (Communauté d’Agglomération du Sud Est Toulousain) et la CAM (Communauté d’Agglomération du Muretain). 45% des logements sont de type 3, 25% de type 2 en augmentation. En 2011 il y a eu 30 000 dossiers de demande, dont 25% de mutation, c’est-à-dire des personnes vivant déjà en HLM et déménageant dans un autre), comme l’explique Maryse Prat, le nombre de demandes comme de mutations est «stable». En 2011, 67% des livraisons furent dans la ville de Toulouse au détriment de la part hors ville du département (45 % en 2010 à 33 % en 2011). La tendance de l’équipe municipale actuelle est à la densification, les Toulousains sont d’ailleurs, depuis 1 an et jusqu’en 2013, appelés à participer à la concertation de la révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui est le principal document d’urbanisme communal. Le Président fraîchement élu a pris plusieurs engagements concernant le logement : construire 2,5 millions de logements en 5 ans dont 150 000 très sociaux, et renforcer la loi SRU en imposant aux communes 25% de logements sociaux contre 20% aujourd’hui, mais ne s’est pas encore franchement prononcé sur la loi votée en mars 2012 sur l’augmentation de 30% des droits à construire. Loi fortement décriée à Toulouse par les écologistes, que le conseil municipal aura le choix d’appliquer ou non. Affaire à suivre…

Marie-Agnès Espa



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