[Conseil d'experts] Droit de préemption et cession de parts de SCI

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La loi Alur du 24 mars 2014 a élargi le champ d’application du droit de préemption urbain des communes notamment aux cessions de certaines parts de SCI. La loi Macron a précisé son étendue.

La loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové a élargi le périmètre d’application du droit de préemption urbain dont bénéficient les communes aux cessions de parts d’une société civile immobilière (SCI) lorsque les trois conditions suivantes sont remplies :

• la cession porte sur la majorité des parts d’une SCI ou conduit un acquéreur à détenir la majorité des parts de la société ;

• le patrimoine de la SCI est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession est soumise au droit de préemption ;

• la SCI n’est pas exclusivement constituée entre parents et alliés jusqu’au 4e degré.

Les opérations visées sont la cession, mais aussi l’apport et l’échange de parts de SCI. Les donations entrent également dans le champ d’application du droit de préemption des communes, mais uniquement lorsqu’elles sont effectuées entre collatéraux ayant des liens de parenté au-delà du 6e degré. Par ailleurs, les transmissions à titre gratuit entre conjoints ou partenaires de PACS sont placées hors du champ d’application du droit de préemption. Par contre, les transmissions à cause de mort sont exclues.

Pour purger le droit de préemption il faut adresser à la commune du lieu de situation de l’immeuble, une déclaration d’intention d’aliéner (cerfa n° 10072*02), préalablement à la cession, en mentionnant le prix et les conditions de la vente. La commune dispose d’un délai de deux moins pour répondre.

Bien qu’en pratique cette nouvelle règle ne devrait pas avoir de conséquences trop importantes, il appartient au rédacteur de l’acte de cession d’être vigilant pour les cessions susceptibles d’être concernées et de purger, le cas échéant, le droit de préemption de la commune sous peine de nullité de la cession des parts de la SCI.

 

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