Chambre Interdépartementale des Notaires La reprise se confirme en 2011

Maitre Vienne

A la veille du Salon de l’immobilier, la Chambre Interdépartementale des Notaires a fait le point sur l’évolution du marché en Haute-Garonne. Alors que le centre et l’hyper-centre de Toulouse sont de plus en plus prisés avec des prix en nette évolution, le secteur des terrains à bâtir est lui, en stagnation.

Malgré un contexte économique perturbé, aussi bien en France qu’à l’étranger, le marché immobilier reste une valeur refuge en 2011. Et particulièrement en Haute-Garonne où l’embellie pressentie en 2010, se confirme aujourd’hui. Tel est le constat que vient de faire la Chambre Interdépartementale des Notaires*. «Même si le volume des échanges est inférieur à l’an passé, les prix retrouvent leur niveau de 2008» annonce Maître Frédéric Giral, Délégué de l’Institut Notarial du Droit Immobilier (INDI). Selon l’étude réalisée par la société Perval qui recense plus de 10 000 références de ventes réelles (un «gage de sérieux» considère Me Giral), la Haute-Garonne se situe désormais parmi les départements français les plus chers avec une moyenne de prix de 2500 euros du mètre carré, soit une évolution sur un an de 4.4%. Toulouse en revanche, n’a pas pris le même chemin. Elle est la ville dont les prix sur un an ont été les plus «raisonnables» en comparaison par exemple avec sa rivale, Bordeaux, où le prix au mètre carré atteint presque les 2800 euros.

Bonnefoy, un quartier d’avenir

S’agissant des appartements anciens, Toulouse concentre plus de 80% des ventes, la première couronne, 13 à 15%. Avec des prix de même facture. «Dans la continuité de 2010, en 2011 encore, ce sont les quartiers les plus chers qui ont le plus évolué en prix» note Maître Philippe Pailhes, Responsable Immobilier de la Chambre Interdépartementale des Notaires, «Ozenne +12.5%, Capitole +8%, Victor Hugo/Wilson/Place Occitane +10% ; ce qui n’exclut pas des ventes jusqu’à 5000 euros/m2.» (voir encadré) «Sur les beaux produits, il n’y a pas de crise. C’est évident.» surenchérit Maître Gérard Flora, Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires.

En outre, la liste de ces quartiers les plus chers (au-dessus de 2500 €/m2) s’allonge. Avec ce corollaire que les quartiers les plus abordables de Toulouse deviennent eux, de moins en moins nombreux. Saint Cyprien avec 2824 euros fait ainsi son entrée dans ce palmarès. Un prix «très haut-de-gamme» qui n’est pas sans relation avec «l’effet métro» souligne Me Pailhes, qui par ailleurs remarque la «performance» de Croix de Pierre due selon lui, au développement du Cancéropôle mais dont il prédit un ralentissement en 2012, en raison des travaux de la ligne G.

Autres observations sur Purpan tout d’abord, qui pour Me Pailhes, «bénéficie d’un effet tram indéniable» mais aussi sur Bonnefoy. Jusqu’à présent, ce quartier était peu cher, peu attirant car mal desservi par les transports en commun. Mais l’arrivée de la LGV pourrait bien changer la donne. «C’est un quartier d’avenir pour les jeunes ou pour ceux qui cherchent à faire de bonnes affaires. La municipalité s’engage dans un projet colossal de réaménagement de la Gare Matabiau et avec le quartier de la Roseraie, Bonnefoy bénéficiera le plus de cette infrastructure.» analyse Me Pailhes.

En revanche, le Mirail et Fontaine Lestang voient leurs prix baisser d’environ 4%. Pour Me Pailhes, «Il y a là assurément la marque des actions du Grand Projet de ville engagées par la municipalité.»

A l’instar des appartements anciens, les appartements neufs (de moins de cinq ans) enregistrent eux aussi une hausse des prix : 3556 euros du mètre carré en moyenne à Toulouse qui rassemble 55% des ventes. A noter, Ramonville : 3509 euros/m2, alors qu’il vient d’être annoncé il y a quelques semaines à peine, le futur prolongement de la ligne B du métro jusqu’à Labège.

440 000 euros pour le «Neuilly» de Toulouse

Maitre Pailhes

La Chambre Interdépartementale des Notaires fait également le point sur le marché des maisons anciennes. En Haute-Garonne, elles se vendent en moyenne 251 600 euros. A Toulouse, 320 000 euros, la Côte Pavée, dénommée par ces professionnels le «Neuilly» de Toulouse, étant sur la plus haute marche du podium avec 440 000 euros (malgré toutefois l’absence du métro), et Marengo, plus de 380 000 euros. «Aujourd’hui alors que l’essence est de plus en plus chère, certaines personnes préfèrent habiter un quartier résidentiel qui va leur fournir les équipements de proximité dont elles ont besoin comme des écoles.» explique Maître Boris Vienne, Notaire à Cornebarrieu. De même en périphérie : Blagnac par exemple, «flirte» avec un prix moyen de vente à 300 000 euros. C’est encore «l’effet tram» pour Me Vienne. En revanche, le marché des terrains à bâtir est en stagnation dans le département avec un prix moyen de 98 200 euros pour une superficie de 1330m2. «Ce secteur reste fragile en 2011» ajoute Me Vienne, «acheter un terrain à bâtir nécessite de se projeter dans le temps, pas avant 2013. Et en cette période de crise et d’élections, la peur du licenciement également font que bon nombre d’acquéreurs potentiels appréhendent ces délais. Vendre un produit qui n’est pas fini relève de l’exploit quand on est dans une situation précaire.»

Attentisme en 2012

Après une recrudescence des transactions entre la fin 2011 et le début de 2012 due à la réforme des plus values immobilières, les notaires s’attendent à un ralentissement du volume de ventes. Plutôt que d’évoquer un marché de difficultés, ils préfèrent parler de «transition» liée d’une part à cet attentisme qui traditionnellement prévaut à toute période électorale et d’autre part aux lois de défiscalisations, telles que la fin du dispositif Scellier. Cependant, ils restent plus réservés sur les prix : «On verra» conclut Me Pailhes, «mais Toulouse étant aidée par cette économie industrielle très privilégiée et l’annonce d’une démographie très positive, je ne suis pas certain de leur effondrement.»

Claire Manaud

 

* La Chambre Interdépartementale des Notaires regroupe les départements de l’Ariège, de la Haute-Garonne, du Tarn et du Tarn-et-Garonne.

 

Encadré

 

Appartements anciens

Prix au m2

 

Ozenne : 3.580 €

Carmes : 3.441 €

Capitole : 3.403 €

Victor Hugo/Place Occitane : 3.377 €

Busca Demoiselles : 3.158 €

Saint Sernin : 3.145 €

Concorde : 3.111 €

Saint Aubin : 3.016 €

Jean Jaurès : 3.007 €

Compans Cafarelli : 2.877 €

Amidonniers Héraclès : 2.826 €

Saint Cyprien : 2.824 €

Saint Exupery/Lespinet : 2.704 €

Saint Michel : 2.671 €

Pech David : 2.532 €

Côte Pavée : 2.497 €

Marengo : 2.493 €

Saint Simon : 2.465 €

Borderouge : 2.443 €

Montaudran : 2.392 €

Lardenne : 2.384 €

Salade Ponsan/Facultés : 2.364 €

Croix de Pierre : 2.362 €

7 Deniers/Ponts Jumeaux : 2.343 €

Rangueil : 2.337 €

Minimes : 2.300 €

Hippodrome : 2.293 €

Saint Martin : 2.292 €

Cité de l’Hers/Soupetard : 2.264 €

Cartoucherie/Fontaines : 2.261 €

Les Izards/Lalande : 2.186 €

Purpan : 2.152 €

Bonnefoy : 2.146 €

Roseraie/Croix Daurade : 2.102 €

Lafourguette/Cancéropôle : 1.942 €

Fontaines Lestang/Papus : 1.613 €

Mirail : 1.379 €

 



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