Mon cher diagnostic !

A la vente comme à la location, les pouvoirs publics ont progressivement instauré l’obligation d’annexer à tout contrat immobilier un certain nombre de diagnostic techniques. Objectif double : informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente et inciter à l’amélioration de l’habitat.

 
Dossier unique

Ces informations à l’exception du métrage prévu par la loi “Carrez” sont aujourd’hui regroupées dans un document unique intitulé le “dossier de diagnostic technique” (Code de la construction et de l’habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6 ). Il regroupe aujourd’hui 7 impératifs dans l’attente de nouvelles obligations, notamment sur l’état de l’assainissement individuel pour 2013.

Le plomb : art. L. 1334-6 du Code de la santé publique

- Biens concernés : Ce contrat appelé CREP (Contrat de Risques d’Exposition au Plomb) concerne tout immeuble d’habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1er janvier 1949.  
- Objectif : Le constat établit l’absence ou la présence de revêtements contenant du plomb, susceptibles de libérer des particules dangereuses en terme de saturnisme. Le constat doit avoir établi depuis moins d’un an à la date de la promesse et de l’acte authentique de vente. La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP. Est annexée à ce constat une notice d’information qui rappelle notamment les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements con- tenant du plomb.
- Coût : Environ 180 €.
- Validité : En l’absence de problème, la validité est illimitée. Dans le cas contraire, le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de mutation cette obligation est transférée au nouveau propriétaire.

 

L’amiante : art. L. 1334-13 du Code de la santé publique

- Biens concernés : Ce contrat appelé concerne tout immeuble d’habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1er juillet 1997 à l’exception de maisons individuelles.  
- Objectif : Un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique constatant la vente de certains immeubles bâtis à usage collectif ou individuel. Sont visés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.
- Coût : Environ 100 € pour une validité illimitée.
Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que l’immeuble a fait l’objet d’un dossier technique “amiante” (DTA), la fiche récapitulative contenue dans ce dossier a valeur d’état d’amiante pour les parties communes. En cas de non respect de l’obligation d’annexer l’état relatif à l’amiante, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte d’amiante postérieure au transfert de propriété. En cas de taux élevé, le propriétaire à l’obligation de faire effectuer des travaux par encapsulage ou retrait des parties à risque.

 

Les termites : art. L. 133-6 et R. 133-7 du CCH

- Biens concernés : Tout ou partie d’un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois.
- Objectif : Il identifie l’immeuble concerné, indique les parties visitées et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Il doit être daté et signé. Ces parasites qui craignent la lumière se nourrissent de la cellulose du bois et peuvent miner la structure de l’habitation.
- Coût : Environ 100 € pour une validité de 6 mois.
En cas de non respect de l’obligation d’annexer l’état parasitaire mentionnant la présence ou l’absence de termites la vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de termites postérieure au transfert de propriété.

 

L’installation intérieure de gaz : art. L 134-6 du CCH

- Biens concernés : les biens comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi depuis moins de trois ans.
- Objectif : Décrire l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz… Certains documents sont réputés équivalents à l’état de l’installation intérieure de gaz dès lors qu’ils ont été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle l’état doit être produit : le certificat de conformité et de sécurité effectué par un organisme agréé et le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d’opérations organisées par des distributeurs de gaz.
- Coût : Environ 130 € pour une validité de 3 ans.
En l’absence d’un état de l’installation intérieure de gaz la vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de vices affectant l’installation postérieure au transfert de propriété. En cas de danger potentiel imminent, le contrôleur doit couper immédiatement l’arrivée du fluide.

Les risques naturels et technologiques : art. L. 125-5 I du code de l’environnement

- Biens concernés : Depuis le 1er juin 2006, tous les biens situés dans une zone sismique ou couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prescrits ou approuvés. Le vendeur doit annexer un état des risques naturels et technologiques à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.
- Objectifs : Il doit indiquer les risques, dont font état les documents mentionnés, auxquels l’immeuble est exposé, et s’accompagner des extraits cartographiques permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus.
- Coûts : Environ  40 € pour une validité de 6 mois.
Le vendeur doit également informer l’acquéreur sur les sinistres survenus dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure où le vendeur actuel en a été lui-même informé.

La performance énergétique : art. L. 134-1 du CCH

- Biens concernés : Depuis le 1er novembre 2006, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti en France métropolitaine, un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi depuis moins de dix ans doit être annexé aux documents établis devant notaire.
- Objectifs : Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) vise à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée. Il intègre l’isolation, le dispositif de chauffage ou de production de froid, la ventilation. Il doit faire apparaître pour chaque équipement la quantité d’énergie consommée et son équivalent en gaz à effet de serre.
- Coûts : Environ 200 € pour une validité de 10 ans.
Ce document n’a qu’une valeur informative mais comporte des recommandations d’amélioration énergétique. Il est à noter que le DPE doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou lors du premier renouvellement intervenant à compter du 1er juillet 2007. Le DPE doit ensuite être annexé au renouvellement intervenant à une date postérieure à l’expiration du délai de validité du diagnostic.

 


L’installation intérieure d’électricité : art. L. 134-7 du CCH

- Biens concernés : A compter du 1er janvier 2009, afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité dès lors que cette installation a été réalisée il y a plus de 15 ans, doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi depuis moins de trois ans.
- Objectif : Le diagnostiqueur doit vérifier l’existence d’une protection différentielle efficace ainsi que la mise à la terre des équipements ainsi que la vétusté des conducteurs et leur bon isolement.
- Coûts : 150 à 200 € selon le logement pour une validité de 3 ans.
Ce diagnostic qui n’est qu’informatif ne bloque pas la vente et ne comporte pas d’obligation de travaux.

Avis d’écologiste

Ma première remarque concer-ne le maquis de ces diagnostics, en matière de pérennité, de risques et le fait que dans la majorité des cas, les éléments ne soient qu’informatifs. Ou bien, il y a danger pour l’homme à vivre dans les lieux soumis à analyse et il faut une obligation de travaux ou il ne sert à rien de mandater des cabinets qui s’engraissent largement. Si je compte bien, le total frôle les 1 000 €, ce qui n’est pas négligeable et sûrement pas à la portée de toutes les bourses. Si en terme de financier je trouve la note salée pour de l’informatif, il me semblerait important de connaître le taux de COV (Composé Organique Volatil), ainsi que de radioactivité de chacun des logements sachant que l’on leur attribue une part non négligeable de cancers… Alors, du contrôle pour protéger les populations, oui, mais du contrôle informatif pour soutirer des poignées d’Euros dans des périodes difficiles pour tous, non !



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